گزارش پانا از مشکلات پیش‌روی اخذ مالیات از خانه‌های خالی:
دریافت مالیات از خانه‌های خالی معطل سازمان ثبت‌اسناد و املاک
مالیات از خانه‌های خالی راه‌حل کاهش قیمت اجاره مسکن است
تهران (پانا) - قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای کنترل قیمت اجاره‌بها در سال‌های اخیر توسط دولت پیگیری شده و شناسایی مالک یکی از اصلی‌ترین مشکلات اجرای این قانون قلمداد می‌شود، به اذعان مسئولان سازمان ثبت‌اسناد و املاک که متولی احراز مالکیت در کشور هستند؛ همکاری لازم برای اجرای این قانون وجود ندارد.
در سال‌های اخیر به دلیل مشکلاتی که در عرضه مسکن ایجاد شده، افزایش هزینه اجاره‌بها به‌شدت مستأجران را در مضیقه گذاشته و میانگین هزینه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال گذشته، حدود ۶۰ درصد افزایش داشته است. دولت برای حل مشکل هزینه بالای اجاره در کنار راهکارهایی مانند ساخت مسکن و پرداخت وام ودیعه مسکن، به دنبال افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای در بازار است.
از دلایل مهم گرانی مسکن در شهرهایی مانند تهران احتکار ملک و نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن برشمرده می‌شود. یکی از راهکارهای دولت جهت افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره، الزام مالکان برای اجاره‌دادن خانه‌های خالی بیان می‌شود. در همین راستا قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسیده اما به دلیل نبود زیر‌ساخت‌های اطلاعاتی لازم، اجرای طرح به سال‌های بعد موکول شد.
حال باگذشت سه سال از تصویب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی، اما هنوز موفقیت ملموسی دیده نمی‌شود. راهکار دولت برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان بوده و برای اجرای این طرح دستگاه‌های دولتی موظف به ارائه اطلاعاتی شدند که منجر به شناسایی خانه‌ها، تشخیص مالکیت خانه‌ها یا وضعیت سکونت آنها می‌شود.
عدم همکاری سازمان ثبت با سامانه املاک و اسکان
در این رابطه نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مصاحبه‌ای در این خصوص گفته است: «برخی دستگاه‌ها از قبیل سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، شهرداری‌ها و سازمان ثبت‌احوال همکاری خوبی برای تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان داشته‌اند.»
نوروزی با اشاره به اینکه سازمان ثبت‌اسناد و املاک موظف است اطلاعات مالکیت املاک را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد، گفت: «این دستگاه تاکنون کمترین همکاری را در خصوص سامانه املاک و اسکان داشته و به وظایف قانونی خود عمل‌نکرده است. همکاری‌نکردن سازمان ثبت‌اسناد باعث شده وزارت راه و شهرسازی در انجام وظایف خود در حوزه سامانه املاک و اسکان و خانه‌های خالی دچار مشکل شود.»
وجود350 هزار واحد خالی در تهران و پرداخت مالیات تنها از سوی 60 هزار واحد
عدم همکاری سازمان ثبت با وزارت راه در جهت تکمیل اطلاعات سامانه باعث عدم موفقیت طرح در سال‌های اخیر شده است. به گفته زاکانی شهردار تهران تخمین زده می‌شود، ۳۵۰ هزار واحد خالی در تهران وجود داشته باشد. عجیب اینکه طبق جدیدترین آمار اعلامی توسط مسئولان وزارت راه، تا کنون تنها ۶۰ هزار واحد خالی در کل کشور به سازمان مالیاتی معرفی شده است.»
«فرهاد بیضایی»، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با پانا درباره اینکه چه روندی طی شده که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است، اظهار کرد: «آنچه اتفاق افتاده این است که در گام اول، توازن میان عرضه و تقاضا تغییر کرد و دارایی‌ها به‌مراتب بیش از درآمدها و ارزش واقعی‌شان رشد کردند و این باعث شد نگاه سرمایه‌ای به مسکن تشدید شود. در ادامه عرضه زمین از سوی دولت محدود شد و به تبع آن سهم زمین در قیمت تمام‌شده افزایش پیدا کرد. از آنجایی که منابع زمین محدود بود، در نهایت باعث شد مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود.»
تبدیل مسکن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای از دهه 70 تا 1400
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به روند تحولاتی که در حوزه مسکن رخ داده است، عنوان کرد: «در سال‌های بعد، افزایش تقاضای مسکن در کنار کاهش عرضه‌ای که اتفاق افتاده بود، توازن عرضه و تقاضا را تا حد زیادی به هم زد، این اتفاقات در دهه هفتاد افتاد. از دهه هشتاد هم بانک‌های خصوصی آمدند و سطح تقاضاهای سرمایه‌ای برای حوزه املاک و مستغلات را افزایش دادند زیرا می‌دیدند سودآوری خوبی وجود دارد و تقاضا در کنار عرضه کمی که در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد، باعث شد سرمایه‌گذاری‌ها و نقدینگی مخصوصاً از سوی بانک‌های خصوصی وارد حوزه املاک و مستغلات شود و این دو دهه بحث سرمایه‌ای شدن حوزه مسکن را تشدید کرد. برخلاف دهه شصت 80 درصد تقاضای بازار مصرفی بود. در دهه 80 و 90 این روند تغییر کرد و به جایی رسیدیم که اکنون 70 درصد بازار مسکن را تقاضاهای سرمایه‌ای تشکیل داده است.»
وی افزود: «باتوجه به عدم کنترلی که در بازار وجود دارد، همچنان سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار بالاست و تقریباً می‌توانیم بگوییم همچنان مسکن برای مردم یک کالای سرمایه‌ای است و برای اینکه این کالا مصرفی شود باید اتفاقات زیادی اتفاق بیافتد.»
به گفته او مدل فعلی که تحت عنوان مشاورین املاک وجود دارد یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است. علاوه بر این واسطه‌گری‌ها را باید تبدیل به‌واسطه خدمت کنیم و مشاورین املاک باید منافع شان به‌گونه‌ای تأمین شود که از روی خدمتی که ارائه می‌دهند درآمد کسب کنند و نه از روی درآمد مردم. این باعث می‌شود واسطه‌های املاک ذی‌نفع باشند و برای افزایش قیمت در بازار انگیزه داشته باشند
اصلاح بازار مسکن ساختاری باشد نه شعاری
بیضایی درباره راهکارهایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی برای تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی اظهار کرد: «صرفاً با موضوع مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات‌های دیگری که مدنظر است، تکاپو به سمت مصرفی‌شدن مسکن رخ نمی‌دهد و حتماً باید به لحاظ ساختاری اصلاحاتی انجام شود. حلقه مفقوده همه دولت‌ها این بوده که شعار اصلاح بازار مسکن را داده‌اند ولی هیچ‌گاه وارد حوزه اصلاح ساختاری بازار مسکن نشده‌اند. ما در چندین حوزه باید اصلاحات ساختاری را داشته باشیم که یکی از این حوزه‌ها، حوزه مالیاتی است که باید شفافیت سامانه املاک را در کنار آن داشته باشیم.»
مدل مشاورین املاک یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است
این کارشناس مسکن در ادامه به راهکارهای مکمل برای مصرفی‌شدن خانه‌ها اشاره کرد و گفت:«موضوع واسطه‌های حوزه املاک و مستغلات باید تغییر پیدا کند و به‌روز شود. باید به سمت ساختارهای نوینی در حوزه واسطه‌گری پیش برویم. مدل فعلی که تحت عنوان مشاورین املاک وجود دارد یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است. علاوه بر این واسطه‌گری‌ها را باید تبدیل به واسطه خدمت کنیم و مشاورین املاک باید منافع‌شان به‌گونه‌ای تأمین شود که از روی خدمتی که ارائه می‌دهند، درآمد کسب کنند و نه از روی درآمد مردم. این باعث می‌شود واسطه‌های املاک ذی‌نفع باشند و برای افزایش قیمت در بازار انگیزه داشته باشند.»
قبل از مالیات بر خانه‌های خالی باید مالیات بر املاک لوکس داشته باشیم
بیضایی افزود: «ما نیازمند چندین سطح اصلاحات ساختاری در حوزه مسکن هستیم، از بحث مالیات گرفته تا هوشمندسازی بازار و تغییر ساختار واسطه‌گری بازار باید این اتفاق بیافتد. اکنون در قرن 15 هستیم و ابزارهای خوبی در حوزه IT داریم تا سامانه‌ها را در این حوزه گسترش دهیم و مردم با کمترین واسطه یا بدون واسطه به صورت ایجاد بازارهای هوشمند در املاک و مستغلات خدمات باکیفیت‌تری دریافت کنند. این به بحث مصرفی‌شدن حوزه مسکن کمک می‌کند. در واقع فقط مسئله در حد یک یا دو مالیات نیست، هرچند اثرگذارند و حتماً باید در دستورکار قرار گیرند و مهم‌تر از همه مالیات بر املاک لوکس مالیات بر عایدی سرمایه و دارایی هم هست که اثرگذاری بیشتری در بازار مسکن دارند.»
نقص اطلاعات سامانه املاک و اسکان به دلیل عدم همکاری سازمان ثبت اسناد باعث شده که مالیات پیش‌بینی‌شده از خانه‌های خالی محقق نشود. در حالی که درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی ۲۰۰۰ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۲ تخمین زده شده؛ اما میزان تحقق‌یافته آن در ۵ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۲ حدود ۴ میلیارد تومان بوده که ارزش آن کمتر از یک واحد کوچک در تهران است.
برای تحقق مالیات بر خانه‌های خالی و کاهش فشار اجاره بر مستأجران، پیش‌نیاز اصلی مشخص‌شدن خانه‌های خالی و تعیین مالکان آنها است. سازمان ثبت‌اسناد و املاک به‌عنوان اصلی‌ترین متولی احراز مالکیت افراد در کشور، علی‌رغم مصوبات کارگروه تعامل‌پذیری همکاری لازم را نداشته و همکاری لازم را در راستای کاهش مشکلات مردم برنمی‌دارد.
ارسال دیدگاه