رونق خرید و فروش ساختمان‌های خام و نیمه خام
تهران (پانا) - بازار مسکن این روزها با اتفاقات جالبی روبرو شده است. از یک سو نبود نقدینگی در دسترس مردم و خریداران موجب‌شده که این بازار به رکود فرو برود و از سوی دیگر همین رکود باعث شده تا قیمت‌ها به صورت اندک با افت مواجه شود.
به‌گزارش آفتاب‌یزد، اما از میان همه این اتفاقات، رخداد دیگری هم در بازار مسکن و برای کسانی‌که نقدینگی به‌قدر کافی ندارند به‌وقوع پیوسته و آن تمایل به خرید واحدهای نیمه‌ساز و غیرتکمیل است.
در این شرایط سازندگان که با رکود در فروش مواجه شده‌اند مشتری را تا پای معامله می‌کشانند و در عوض ساختمان یا واحدی خام را با توجه به بودجه کم به او پیشنهاد می‌کنند.
مثلا ساختمانی که هنوز راهروی بیرون آن کامل نیست، آسانسور ندارد، فاقد سینک آشپزخانه یا کابینت است، رنگ نشده، کولر ندارد و حتی کاسه توالت دستشویی یا شیر آلات حمام آن کامل نیست.
در اینگونه خرید و فروش‌ها که قبلا مشابه آن در مسکن مهر هم وجود داشت واحدها به متقاضی واگذار می‌شود آن هم بدون هیچ امکاناتی مثل: پکیج، رادیاتور، کمد دیواری، کولر و نقاشی. حتی هزینه خرید و نصب سرویس بهداشتی فرنگی نیز برعهده متقاضی است.
این موارد قبلا درخصوص خانه‌های حاشیه شهرها و مسکن مهر بیشتر باب بود اما اکنون در خود مراکز شهرها نیز اینگونه خرید و فروش‌ها در حال باب شدن است!
در چنین شرایطی سازنده که به‌گفته خودش گیر پول است ترجیح می‌دهد برخی واحدها را به‌صورت خام یا نیمه خام به مشتری بفروشد و مشتری هم که این روزها خرید خانه برایش به یک آرزوی دست نیافتنی مبدل شده ترجیح می‌دهد همان سقف بالای سر را داشته باشد اما در خانه خودش زندگی کند.
برد - برد برای خریدار و فروشنده
بازار معاملات واحدهای خام و نیمه‌خام با چند ویژگی عمده، شکل جدیدی از معاملات خرید ملک در بازار مسکن را تشکیل داده که این بازار جدید در نهایت منجر به تقویت عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش، حداکثر با 70 درصد تجهیزات شده است.
مهدی کیاشمشکی کارشناس و فعال حوزه مسکن دلیل اصلی رواج خرید و فروش مسکن نیمه خام را نبود نقدینگی در دست مشتری و بی‌پولی سازندگان برای ادامه ساخت و سازها می‌داند و می‌گوید: اولین پیامد فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره در مقطع زمانی فعلی، مربوط به هدفی است که این گروه از سازندگان هم‌اکنون در بازار ساخت و ساز دنبال می‌کنند. یعنی فروش آپارتمان‌های نیمه‌کاره و استفاده از منابع حاصل از آن برای شروع عملیات جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا و پرکشش به‌لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان. به این معنی که اولا واحدهای کوچک متراژ از سوی این سازنده‌ها با درصدی از تکمیلات عرضه می‌شود و مابقی آن به خود فروشنده واگذار می‌شود.
او می‌افزاید: البته منظور از این نیمه‌خام فروشی این نیست که مشتری و به عبارتی تقاضا زیاد است و در نتیجه سازنده تلاش می‌کند از شر آن خلاص شود بلکه منظور این است که هر دو طرف سازنده و خریدار به علت مشکلات مالی مجبور شده‌اند به اینگونه معامله روی بیاورند.
کیاشمشکی درخصوص سایر پیامدهای این ماجرا گفت: اثر مثبت فروش نیمه‌کاره‌ها در افزایش حجم عرضه آپارتمان‌های نوساز» حداکثر طی یک سال پیش‌رو بر می‌گردد که وام‌های مسکن تقریبا کارآمدی خود را از دست دادند. در جریان فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره از سوی سازندگان آماتور به سازندگان دارای توان مالی و حرفه‌ای بیشتر، احتمالا زمینه افزایش عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش در ماه‌های پیش رو افزایش می‌یابد.
این کارشناس ادامه داد: پیامد دیگر که در واقع از دو پیامد اول سرچشمه می‌گیرد، به رونق ساخت و سازهای جدید و خروج بازار ساخت مسکن از رکود در نتیجه معامله نیمه خام‌ها در بازار مسکن برمی‌گردد. رواج این نوع معامله ملک در بازار مسکن می‌تواند با واگذاری ساختمان‌های نیمه‌کاره به سازندگان برخوردار از توان ساخت و همچنین خرید زمین از سوی برخی دیگر از سازندگانی که مایل به شروع عملیات ساختمانی جدید در مناطق پرتقاضا هستند، ساخت‌وسازهای جدید را از حالت رکودی خارج کرده و به دوره رونق وارد کند.
به‌نظر می‌رسد مهمترین ویژگی بازار معاملات واحدهای نیمه‌تمام، این است که در این روش، هر دو سمت معامله یعنی خریدار و فروشنده با میل و رغبت وارد این معامله می‌شوند.
چرا طرفدار دارد؟
درخصوص اینکه چرا اینگونه معاملات طرفدار پیدا کرده صرفنظر از بررسی‌های فنی به بهاء فروش واحد مربوطه بر می‌گردد و به عبارتی شرایط تعیین قیمت در بازار فروش این دسته از واحدها چشم‌انداز انگیزه‌سازی برای این نوع معامله ایجاد کرده است.
تحقیقات میدانی از بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق مختلف شهر تهران پیشتر نشان داده بود که در حال‌حاضر عمده این معاملات به لحاظ قیمتی 10 تا 20 درصد «پایین‌تر» از واحدهای مشابه نوساز انجام می‌شود، به این معنا که فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌خام، برای ترغیب سازندگان حرفه‌ای به خرید این واحدها شرایط قیمتی را در مقایسه با واحدهای تکمیل شده و نوساز تعدیل کرده‌اند. این در حالی است که غیرقابل استفاده بودن این واحدها به دلیل نیمه‌کاره بودن ساختمان برای خریدار اصلا مهم محسوب نمی‌شود و حتی انگیزه خوبی در خریداران ایجاد می‌کند.
فروشندگان نیز که اغلب خود سازنده‌ها هستند بی‌میل به انجام این معاملات نیستند و به عبارتی از آن استقبال هم می‌کنند. آنها به مشتری می‌گویند: «اگر یک مقدار خودتان هزینه کنید تکمیل می‌شود.»
ساختمان خام را هم می‌خرند چه رسد نیمه خام!
یکی از مهمترین ویژگی‌های بازار معامله ساختمان‌های خام، به قرار گرفتن عمده این ساختمان‌ها در مراحل میانی ساخت. یعنی قبل از انجام نازک کاری برمی‌گردد. در واقع این ساختمان‌ها عمدتا در مراحلی قرار دارند که مطابق با اعلام سازندگان آنها برای تکمیل شدن حداکثر به یک سال زمان نیاز دارند. در این حالت فروشنده با خریدار توافق می‌کند که در ازای تحویل واحد مسئولیت مابقی کارها بر عهده خود خریدار باشد.
در خرید و فروش نیمه‌خام، تجهیز 70 درصدی واحد وسوسه‌ای در خریداران ایجاد می‌کرد که فرصت را برای ملاک شدن از دست ندهند و برای خرید اقدام کنند. اما در برخی موارد هم البته به‌جای واحدهای نیمه خام که مشخصات آن مورد اشاره قرار گرفت واحدهای کاملا خام مورد معامله قرار می‌گیرد که اینگونه موارد البته کمتر است.
از سوی دیگر، بنا بر اظهار فروشندگان ساختمان‌های خام تا زمان تکمیل و آماده فروش شدن حداکثر «یک سال» زمان نیاز دارند؛ به این معنا که خریداران می‌توانند همزمان با شروع دوره رونق در بازار مسکن این واحدها را تکمیل و به بازار فروش عرضه کنند که این مورد مهمترین ویژگی این گروه از معاملات ملکی محسوب می‌شود.
کیاشمشکی معتقد است: هم اکنون عمده فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام در مناطق مختلف شهر تهران، «متفرقه سازها» و بساز و بفروش‌های آماتور هستند که به‌دلیل عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای تکمیل پروژه و همچنین ضعف مدیریت هزینه‌های ساخت در دوران رکود ساختمانی، قادر به ادامه فرآیند ساخت نیستند و مایلند این واحدها را به صورت خام به فروش برسانند و از سرمایه خود برای خرید زمین یا ملک کلنگی به‌منظور ساخت و ساز جدید در دوره رونق استفاده کنند.
این اظهارات در حالی است که به نظر می‌رسد برخی افراد که سرمایه سرگردان در اختیار دارند نیز به عنوان مشتری واحدهای خام وارد عرصه خرید و فروش شده‌اند.
با این حال بررسی‌های بیشتر از برآیند اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد بخشی از متقاضیان خرید ساختمان‌های خام را «سازندگان پرساخت» تشکیل می‌دهند که با در نظر گرفتن چشم‌انداز رونق معاملات ملک از میانبرهای کسب درآمد در دوره رونق و ورود زودهنگام به بازار عرضه مسکن استقبال می‌کنند.
قبلا هم وجود داشته است
اینکه تصور شود خرید و فروش خام و نیمه‌خام مسکن اکنون مدتی است که رواج یافته درست به‌نظر نمی‌رسد چرا که بررسی سوابق نشان می‌دهد در گذشته نیز این رویه تا حدی باب بوده است.
بررسی‌های بیشتر از نحوه شکل‌گیری بسازوبفروش‌های آماتور در بازار ساخت مسکن نشان می‌دهد دوره فعالیت این دسته از سازندگان از اوایل سال 90 تحت تاثیر حمایت افراطی بانک‌ها از سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های لوکس و غیرمصرفی از طریق شرکت‌های وابسته بانکی آغاز شد، این حمایت‌ها باعث شد حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی بدون نیازسنجی بازار تقاضا به شکل پروژه‌های جدید در سال‌های 90 تا 92 تعریف شود؛ طوری که سازندگان مبتدی مالک این پروژه‌ها تا مقطعی (تا اوائل سال 94) به علت رکود مسکن برای تکمیل و فروش آنها عملا ناتوان شده و به همین دلیل به خام فروشی یا نیمه خام فروشی روی آوردند.
تیپ دیگری از عرضه کنندگان مسکن
با این حال تیپ‌های دیگری از فروشندگان و عرضه کنندگان هم هستند که با نگرش مجزایی وارد این کارزار می‌شوند. این بخش را شرکت‌ها و افرادی تشکیل می‌دهند که فقط در اوج دوره رونق مسکن تصمیم به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن می‌گیرند؛ یعنی زمانی‌که بازار ساخت مسکن از هر نظر به‌خصوص «اطمینان از کسب سود بالا»برای سرمایه‌گذاران شرایط امنی دارد. در صورتی‌که این گروه از افراد معمولا بدون توجه به شرایط سال‌های بعد از رونق-رکود معاملات و ساخت مسکن وارد عرصه ساخت‌وساز می‌شوند.
این سازندگان هم اکنون برای تکمیل و فروش ساختمان‌هایی که در دوره جهش قیمت مسکن- فاصله سال‌های 97 و 98-شروع به ساخت آنها کردند و به علت نوسانات ارزی ناتوان شده‌اند و بنابراین به عرضه یکجای آپارتمان‌های نیمه‌تمام به مشتری‌های آماده نقد و یا سازندگان حرفه‌ای و مسلط به بازار روی آورده‌اند.
دلفریبی وام
در این میان برخورداری بخش قابل‌توجهی از این پروژه‌ها از وام بانکی ساخت مسکن خود نکته حائز اهمیتی است که می‌تواند بی کارکرد شدن وام‌های مسکن را تحت‌الشعاع قرار دهد. حجم قابل توجهی از ساختمان‌های خام و نیمه‌خام که اغلب به‌صورت یکجا به بازار مسکن عرضه شده‌اند از تسهیلات ساخت برخوردارند، ضمن اینکه مطابق با رویه فعلی نظام بانکی هم اکنون وام ساخت بدون سپرده شرایط دلفریبی را برای خریداران مسکن ایجاد کرده و در واقع پروژه‌های خام و نیمه خام را در کانون توجه قرار داده است. خریداران با خرید این واحدها می‌توانند در اسرع‌وقت نسبت به تکمیل واحد اقدام کنند و سازنده (فروشنده) متعهد می‌شود در اسرع‌وقت نسبت به تکمیل قسمتهای مشاعی ساختمان اقدام کند.
خرید خام و نیمه خام همان پیش فروش است؟
حال ممکن است این سوال پیش بیاید که آیا خرید واحدهای خام و نیمه خام همان پیش فروش است؟ در این خصوص کیاشمشکی کارشناس مسکن می‌گوید: خرید واحد نیمه خام پیش فروش حساب نمی‌شود چون طی قولنامه در دفتر املاک، ملک به خریدار تحویل می‌شود و به عبارتی کلید واحد تحویل خریدار می‌شود.
او افزود: در پیش فروش خریدار باید منتظر بماند تا واحد تکمیل شده و بعد آن را تحویل بگیرد اما در این حالت واحد تحویل می‌شود و در قولنامه تکمیل برخی امور بر عهده خریدار گذاشته می‌شود.
این کارشناس یادآور شد: در فروش واحد خام هم که نهایت شش تا 9 ماه تکمیل آن زمان می‌برد، خریدار منتظر تکمیل آن نمی‌شود بلکه باید با هزینه خودش و طی توافق با فروشنده بخش‌های غیر تکمیل را کامل کند و در نتیجه خریدار به محض معامله واحد خام از فرآیند ماجرا به دور نیست بلکه در بطن ماجرا حضور دارد.
ارسال دیدگاه