بی‌میلی سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده

روستاها هم به مراکز شهر منتقل شدند و بیشتر ساخت ‌و سازها به حاشیه شهرها رفتند. بهترین زمین‌های کشاورزی در مراکز استان‌ها به تعاونی‌ها و شرکت‌ها و بخش خصوصی اختصاص داده و به پیرامون شهر تبدیل شد. بر اساس اعلام گزارش‌ها بیش از چهار هزار و 400 هکتار یعنی پنج درصد بافت فرسوده در تهران وجود دارد. بافت ناپایدار سه شاخص دارد که یکی از آنها ریزدانگی است، یعنی 50 درصد عرصه ساختمان‌ها در آن بلوک شهری مساحتی کمتر از 200 مترمربع داشته باشند. همچنین ناپایداری یکی دیگر از شاخص‌های بافت فرسوده است، یعنی 50 درصد از بناهای موجود در بلوک‌ ناپایدار و غیرمقاوم بوده و با یک زلزله فرو می‌ریزند.

نفوذپذیری نیز سومین شاخص بافت فرسوده است، یعنی 50 درصد معابر بلوک دارای عرض کمتر از شش مترمربع باشد. در مورد شاخص نفوذناپذیری بگویم که اگر مشکلی در کوچه‌های بسیار باریک پیش بیاید، امکان کمک‌رسانی نیست. با این اوصاف می‌توان گفت که پنج درصد تهران کهنه ‌شهر است و مشکلات عدیده‌ای اعم از محل تجمع معلولان اجتماعی به همراه دارد. به بیان دیگر خانه‌هایی که تخریب و رهاشده یا شهرداری تملک کرده به نوعی محل تجمع افرادی است که دچار آسیب اجتماعی هستند. این در حالی است که در کنار این اماکن مردم به ویژه کودکان، نوجوانان و جوانان زندگی می‌کنند و دچار مشکلاتی خواهند شد.

سیاست‌های تشویقی ناکارآمد

مطابق ماده 95 قانون برنامه ششم بحث نوسازی بافت فرسوده برعهده دولت و شهرداری‌هاست. به گونه‌ای که نماینده دولت در این راستا وزارت راه، شهرسازی و مسکن و شهرداری‌ها است. دولت امسال در برنامه خود برای اجرایی شدن ماده 95 قانون برنامه ششم طرح بازآفرینی بافت فرسوده را در دستور کار قرار داده است و آقای اکبر ترکان، مشاور رئیس ‌جمهور در امور هماهنگی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهر که کننده‌کار است، اقدامات را پیش می‌برد. از سوی دیگر، سیاست‌ها و بسته‌های تشویقی هم در شهرداری تهران و دولت وجود دارد. با این حال سوالی در این میان پیش می‌آید اینکه چرا بافت‌های فرسوده تهران بازسازی و بازآفرینی نمی‌شوند؟ احتمالا سیاست‌های تشویقی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی جاذبه ندارد. براساس همین نظریه دولت و بانک‌ها تعهد کرده‌اند که شش تا 9 درصد به متقاضیان وام بدهند. ضمنا اگر سرمایه‌گذاران نتوانند بخشی از تولید مسکن در بافت فرسوده را بفروشند، دولت تعهد کرده که آنها را بخرد. با وجود این، باید تدابیر به گونه‌ای اتخاذ شوند که تمایل سرمایه‌گذاران برای بازسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده ایجاد شود.

بی‌اعتمادی بیداد می‌کند

در کشورهای مشابه ما برای بازسازی و بازآفرینی بافت فرسوده الگوهایی وجود دارد. در چنین کشورهایی بخش خصوصی یک بخش توانمند و موفق است که مورد حمایت قرار می‌گیرد. منتها در کشور ما بخش خصوصی بخش ضعیف و نحیفی است که در نوسانات اقتصادی دچار مشکلات جدی شده و مورد حمایت قرار نمی‌گیرد. البته منظور بنده بخش خصوصی واقعی است و دوباره تاکید می‌کنم که چرا با سیاست‌ها و بسته‌های تشویقی هنوز سرمایه‌گذاران بخش خصوصی میلی برای بازآفرینی یا سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده را ندارند؟ این در حالی است که از نظر ارزش ‌افزوده قیمت زمین‌ در بافت فرسوده قابل قبول است، اما میلی برای سرمایه‌گذاری موجود نیست. بنده فکر می‌کنم حمایت واقعی از بخش خصوصی نمی‌شود و مردم اعتماد نمی‌کنند. در واقع مهم ترین سرمایه اجتماعی که همان اعتماد عمومی است؛ در بیش از 85 درصد مردم دچار خلسه و هزینه سنگینی ‌شده است. اکنون بی‌اعتمادی در جامعه ما زیاد است و مالکان بافت فرسوده اعتمادی به سرمایه‌گذاران ندارند که وارد مشارکت در بازسازی شوند.

ساکنان و شاغلان سند ملکی ندارند

آن‌گونه که بنده گزارش گرفتم در بافت‌های فرسوده چه ساکنان و چه شاغلان بعد از سالیان سال سند ملکی ندارند. از این رو امیدوارم که دولت و شهرداری این امر را سرعت ببخشند. هر چند که وظیفه شهرداری صدور سند ملکی نیست، اما تا این مشکل برطرف نشود، ساکنان و شاغلان بافت فرسوده قدرت سرمایه‌گذاری ندارند. از این رو مهم ترین تعهد و قرارداد بخش خصوصی یا سرمایه‌گذار در منطقه اعتماد است. مورد بعدی الگوهای کشورهای مشابه است. معمولا این کشورها یک منطقه و بافت فرسوده را انتخاب و سرمایه ‌گذاران سرمایه‌ گذاری می‌کنند. قطعا این مساله کمک ‌کننده تجاری‌سازی برای بازسازی بافت فرسوده است. اخیرا الگویی به نام QT مطرح شده است که براساس آن توسعه شهری مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی است. این طرح در محدوده‌های ایستگاه‌های مترو، بی‌آرتی و راه‌آهن خیلی مهم است، چرا که در بافت فرسوده براساس شاخص‌هایی که برشمردیم، ایستگاه‌های مترو زیاد است. در واقع اگر شهرداری و وزارت راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت الگوی QT را با الگوی بازآفرینی شهر و احیای بافت فرسوده تجمیع کنند و محل اعتماد ساکنان و شاغلان ایجاد شود، شاید بتوان در دوره زمانی 10 ساله به نتایج خوبی رسید. البته دولت دوره زمانی سه ساله را مطرح کرده است که بنده امیدی به آن ندارم. به این دلیل که اکنون شاخص‌های اقتصادی در کشور به نوعی در نوسان جدی قرار دارند و سرمایه‌گذاران اعتماد نمی‌کنند. اکنون خانه خالی از سکنه در اماکن بالای تهران بسیار است. طبیعتا میلی برای سرمایه‌گذاران به منظور احیای بافت فرسوده باقی نمی‌ماند، چرا که بازار سرمایه به سمت مسکن و سرمایه‌گذاری تولید مسکن نیست.

تغییرکاربری بافت فرسوده جرم‌خیز

در سنوات گذشته شاهد شهرفروشی، هولوگرام‌فروشی و تراکم‌فروشی بودیم. برای مثال در کوچه‌های شش‌ متری تراکم 22 طبقه داده و مال‌هایی ساخته شد که شرایط سرمایه ‌گذاری را به هم زد. در بسیاری از کشورها وضعیت این ‌گونه است که یک بافت فرسوده حتی جرم‌خیز را انتخاب و آن را به محل تجاری، مسکونی و خدمات‌رسانی تبدیل می‌کنند. در نتیجه سرمایه ‌گذاران اشتیاق پیدا کرده و سرمایه خود را صرف آن محل می‌کنند. بعد هم که رونق پیدا کرد، ساکنان به بازسازی و تجمیع خانه‌های خود مبادرت می‌کنند و امتیاز و اشتیاقی برای سرمایه‌گذاران به وجود می‌‌آید. چنین رویکردی می‌تواند یکی از الگوی‌های بازآفرینی و احیای بافت فرسوده باشد. از سوی دیگر، بخشی از تولید واحدهای مسکونی؛ آموزشی، بهداشتی و خدماتی است که در همان محدوده تولید شده و تفکیک نمی‌شوند. به نوعی که یک مکان مسکونی است و در بخش دیگر آن کسب ‌و کار ایجاد می‌شود. آنچنان که چنین مساله‌ای به حل مشکل ترافیک و آلودگی هوا هم کمک می‌کند.

منبع: ارمان

*عضو شورای شهر تهران