آیا فرمول تعیین رهن و اجاره مسکن تغییر می‌کند

تهران (پانا) - نرخ اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت مسکن است و بر اساس متراژ، عمر بنا، امکانات و ناحیه‌ای که در آن واقع شده است محاسبه می‌شود.

قیمت مسکن از دی ماه 96 رشد سرسام‌آوری راتجربه کرده است. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک نرخ اجاره با توجه به قدرت خرید مردم در سال جاری نمی‌تواند براساس افزایش قیمت محاسبه شود و اگر مالکان به این نکته توجه نکنند خانه‌های بسیاری خالی خواهند ماند.

بر اساس نتایج سرشماری سال ۹۵ مرکز آمار، ۴۰ درصد از خانوارهای ساکن تهران مستاجر هستند که این میزان در مقایسه با سرشماری سال ۹۰، افزایش ۳ واحد درصدی آمار خانوارهای مستاجر را نشان می‌دهد.

مشکلات اجاره‌نشینی در کلان‌شهرها نمود بیشتری دارد. همه ساله تلاش می شود که درآمد حقوق‌بگیران بر مبنای تورمی که در سال گذشته ایجاد شده،است، افزایش یابد اما قدرت خرید حقوق‌بگیران از افزایش قیمت‌ها عقب‌مانده است و این عقب‌ماندگی در بخش‌هایی مانند اجاره و خرید مسکن چشمگیرتر است.

در سال‌های گذشته که نرخ تورم پایین‌تر بود این نرخ عاملی تعیین‌کننده برای تعیین اجاره بهای مسکن به شمار می‌رفت اما به نظر می‌رسد با افزایش نرخ تورم تا محدوده 50 درصد این نرخ نمی‌تواند مبنای تعیین اجاره باشد.

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی پانا با تاکید براینکه تنها توازن در عرضه و تقاضاست که می‌تواند کنترل بازار مسکن را به دست گیرد، گفت: بازار اجاره در سال 98 از قیمت مسکن تبعیت چندانی ندارد، قیمت مسکن به نحو چشمگیری افزایش یافته است اما مالکان نمی‌توانند متناسب با افزایش قیمت اجاره بهای مسکن را افزایش دهند به این دلیل که مستاجران توان پرداخت اجاره‌های نجومی را ندارند و مالکان نیز در هراس از خالی‌ماندن خانه‌های خود نرخ‌هایی کمتر از تناسب با افزایش قیمت مسکن را تعیین می‌کنند.

خسروی گفت:‌ اگر مالکی خانه‌اش چند ماه متوالی خالی بماند دچار زیان می‌شود به همین دلیل تلاش می‌کند تا در تفاهمی مشترک با مستاجران نرخ اجاره به گونه‌ای باشد که خطر خالی ماندن ملک برای چندین ماه متوالی را از بین ببرد.

وی ادامه داد:‌ بر اساس آمار کشوری در 17 اردیبهشت سال 98 نسبت به یک سال قبل (اردیبهشت 97) میزان معاملات کشور 3 درصد کاهش یافته است. همچنین میزان مبایعه‌نامه‌های نیز 5 درصد کاهش یافته است و میزان قراردادهای اجاره نیز 14 درصد کاهش یافته است.

وی گفت:‌ این آمار در شهرهایی مانند تهران متفاوت است. به طور مثال در شهر تهران کل قراردادهای مسکن 29 درصد کاهش یافته است و قراردادهای مبایعه‌نامه‌ها نیز 35 درصد کاهش یافته است. 22 درصد قراردادهای اجاره نیز در این بازه زمانی کاهش یافته است.

تشدید پدیده حاشیه‌نشینی با افزایش اجاره بهای مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به مهاجرت برخی از مستاجران به حاشیه شهرهای بزرگ، گفت:‌ کاهش آمار قراردادهای اجاره می‌تواند به معنای تمدید برخی از قراردادهای قبلی به صورت غیر رسمی باشد. البته مهاجرت نیز وجود دارد. مهاجرت به حاشیه شهرها از گذشته وجود داشته اما با افزایش اجاره تشدید شده است.

وی افزود: مرکز آمار کشور میانگین قیمت مسکن را به صورت مداوم اعلام می‌کند که در آخرین آمار ارایه شده حدود 11 میلیون و 200 هزارتومان اعلام شده است اعلام این آمار خود به عنوان یکی از عوامل تحریک‌ساز در قیمت مسکن عمل می‌کند.

اعلام قیمت مسکن و اجاره‌بها به بحران مسکن دامن می‌زند

رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت:‌ برخی به دنبال بحران‌سازی در بازار مسکن هستند و اعلام‌های قیمتی از جمله در سایت‌های خرید و فروش مسکن یکی از عواملی است که به این بحران دامن می‌زند.

گزارش پاییزی مرکز آمار از وضع بازار مسکن اعم از بازار خرید و فروش و اجاره‌بها در سال گذشته نشان می‌دهد طی سه ماهه مهر تا آذر سال 97، حجم قراردادهای اجاره به پایین‌ترین حد خود از چهار سال گذشته تاکنون رسیده است. تعداد معاملات رسمی اجاره در بازار مسکن شهر تهران طی فصل پاییز ۲۸ هزار فقره بوده که این حجم در هیچ‌یک از فصل‌های سپری‌شده از پاییز سال ۹۳ تاکنون سابقه نداشته است. به این ترتیب میزان افت نقطه‌ای تعداد قراردادهای اجاره در پاییز 97 در مقایسه با تابستان ۳۰ درصد و در مقایسه با پاییز سال 96 حدود ۱۶ درصد بوده است.

اگر وضع حجم قراردادهای بازار اجاره‌بها در تابستان97 را نیز مرور کنیم، مشخص می‌شود که آمار نقطه‌ای تعداد معاملات اجاره مسکن در این فصل نیز با افت ۱۳ درصدی روبه‌رو بوده است. دو فرضیه درباره علت ریزش پیاپی حجم قراردادهای اجاره در دو فصل میانی سال‌جاری که نشان از کوچک‌ترشدن ابعاد معاملات املاک اجاری دست‌کم در بازار رسمی دارد، قابل طرح است؛ نخست اینکه آمار اجاره‌نشین‌های پایتخت در این مدت کاهش یافته است و در نتیجه از تعداد قراردادهای اجاره‌بها کاسته شده است.