بشیر قبدیان *
کانال جدید اتصال بورس و مسکن
صندوق املاک و مستغلات، به‌عنوان یکی از نهادهای مالی فعال در بازار سرمایه و حلقه اتصال بازار سرمایه و بازار املاک و مستغلات، به‌منظور تنظیم و رونق حوزه مسکن، در دستور کار اقتصاد کشور قرار گرفته است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، با جمع‌‌‌آوری وجوه از عموم مردم، اقدام به سرمایه‌گذاری در حوزه داراییهای غیرمنقول کرده و بازدهی حاصل از مدیریت دارایی‌‌‌ها را بین دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق تقسیم می‌کنند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، در تامین مالی پروژه‌‌‌ها مشارکت ندارند و صرفا روز پروژه‌‌‌های تکمیلشده که دارای تمامی اسناد و مدارک رسمی هستند، سرمایه‌گذاری می‌کنند. سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها به معنای خرید املاک و استفاده از تغییرات تورمی و صرفا حفظ ارزش پول در برابر تورم نیست. در واقع این صندوق‌ها داراییهای خود را مولد می‌کنند و از طریق اجاره املاک مختلف، جریان درآمدی ایجاد کرده و سعی بر تقویت آن خواهند داشت. در این نوع سرمایه‌گذاری، عموم مردم از طریق خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات در بازار بورس امکان سرمایه‌گذاری خرد یا کلان را به صورت غیر‌‌‌مستقیم در حوزه مسکن پیدا می‌کنند و علاوه بر بهره‌‌‌مندی از مزایای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات، با وجود سرمایه اندک و همچنین حفظ قدرت پول در بخش مسکن، از مزایای دیگری همچون تنوع سرمایه‌گذاری، برخورداری از معافیت مالیاتی، مدیریت حرفه‌‌‌ای و نقدشوندگی سرمایه‌گذاری‌‌‌ها برخوردار می‌‌‌شوند.
به‌طور کلی، داراییهای غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری این نوع صندوق باید در ایران واقع شده باشند، دارای سند رسمی مالکیت باشند، گواهی پایان کار معتبر داشته باشند، مفروز باشند، قابل انتقال به غیر باشند، در رهن یا وثیقه نباشند، همچنین دارایی موضوع سرمایه‌گذاری شامل زمین‌‌‌های بدون بنا یا دارای بنا با مستحدثات غیر‌متناسب با مساحت زمین نیز نباشد. علاوه بر این، املاک و مستغلات موضوع سرمایه‌گذاری باید دارای حداقل یکی از کاربری‌‌‌های مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، ورزشی، تفریحی، فرهنگی و خدماتی باشند.
به عبارت دیگر، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران فرصت مشارکت در سود حاصل از سرمایه‌گذاری در مقیاس وسیعی از املاک و مستغلات را اعطا می‌کنند؛ مقیاسی که عملا سرمایه‌گذاران خرد و حقیقی توانایی سرمایه‌گذاری در آن را ندارند و حتی در صورت دارا بودن منابع مالی، امکان مدیریت تخصصی برای آنها مقدور نیست. در کشور ما، صندوق‌های زمین و ساختمان تجربه پیشین مشترک بازار سرمایه و بازار املاک و مستغلات محسوب می‌‌‌شوند. از آنجا که کارکرد عمده صندوق‌های زمین و ساختمان، تحریک طرف عرضه بازار املاک و مستغلات است، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌‌‌توانند نقش مکمل این صندوق‌ها را در تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات ایفا کنند. مطابق با ماده «۳» اساسنامه نمونه صندوق‌های املاک و مستغلات، موضوع فعالیت این نوع صندوق‌ها به شرح زیر است.
۱. موضوع فعالیت اصلی:
هرگونه خرید و تملک داراییهای غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری؛ اجاره دادن داراییهای در تملک؛ فروش داراییهای غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری؛ سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان؛ سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته‌‌‌شده در بورس.
۲. فعالیت‌‌‌های فرعی:
سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی؛ سرمایه‌گذاری واحدهای صندوق‌های در اوراق بهادار با درآمد ثابت؛ سرمایه‌گذاری در سایر ابزارهای مالی در اوراق بهادار با درآمد ثابت و سپرده‌‌‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی؛ دریافت تسهیلات. مهم‌ترین اهداف و کارکردهای صندوق‌های املاک و مستغلات عبارتند از: تشویق سرمایه‌گذاران خرد به سرمایه‌گذاری مشترک در املاک و مستغلات، تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات، ساماندهی بازار اجارهداری بلندمدت املاک و مستغلات در مقابل معاملات سفته‌‌‌بازانه، مدیریت حرفه‌‌‌ای و متنوع‌سازی سبد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و ایجاد بازار ثانویه و نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاری‌‌‌های املاک و مستغلات.
یکی از مزایای مهم صندوق‌های املاک و مستغلات، حضور رکن مدیر بهرهبرداری در این نوع صندوق‌هاست که امکان برخورداری از مزایای اجارهداری حرفه‌‌‌ای و امکان اخذ بازدهی مناسب در حوزه مسکن را ایجاد می‌کند. طبق اساسنامه نمونه، مدیر بهرهبرداری باید از توانایی ارائه خدمات تخصصی در دو حوزه مدیریت داراییهای غیرمنقول صندوق (شامل مدیریت عملیاتی، مدیریت نگهداشت و تعمیرات و مدیریت درآمد و هزینه‌‌‌ها) و نیز مدیریت بازاریابی و فروش (شامل امور حقوقی و تنظیم قراردادها، تبلیغات و...) برخوردار باشد.
یکی دیگر از مزایای مهم این صندوق‌ها که از عمده‌ترین دلایل موفقیت قابل‌توجه آنها در مقابل سایر نهادهای مالی و سرمایه‌گذاری مشابه محسوب می‌شود، امکان توزیع سود نقدی در فواصل زمانی معین به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌هاست. به عبارت دیگر، این نوع صندوق‌ها با دریافت ماهانه اجاره‌‌‌بها و پرداخت‌های دوره‌‌‌ای اوراق بهادار، همواره دارای جریان نقد مثبتی هستند و امکان اتخاذ سیاست توزیع سود ماهانه را نیز دارند؛ به همین دلیل مناسب سرمایه‌گذارانی هستند که این امر، نیازمند جریان نقدی ورودی بالا نسبت به حجم سرمایه‌گذاری خود است. مزیت بعدی این صندوق‌ها نقدشوندگی بالای واحدهای سرمایه‌گذاری است. با توجه به امکان پذیرش این صندوق‌ها در بازار بورس یا فرابورس، امکان معامله ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری آنها فراهم است و این موضوع نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری را بالا می‌‌‌برد.
این امر در اصل، راهکاری در راستای رفع معضل نقدشوندگی پایین املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران این حوزه است. فراهم‌کردن امکان سرمایه‌گذاری در دارایی واقعی (در مقابل دارایی مالی مانند سهام)، افزایش منابع تامین‌‌‌مالی پروژه‌‌‌های بزرگ ساخت، توسعه و بهسازی و نیز فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش وسیعی از املاک و مستغلات، شامل مراکز مسکونی، تجاری، اداری، تفریحی، بیمارستانی و خدماتی، از دیگر کارکردهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هستند. مطابق دستورالعمل تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات، دوره فعالیت صندوق از تاریخ ثبت نزد مرجع ثبت شرکت‌ها پنج‌سال شمسی و قابل تمدید است و واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در دو نوع عادی و ممتاز صادر می‌‌‌شوند. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نمی‌‌‌تواند فعالیتی در ساخت یا مشارکت در ساخت املاک و اعطای تسهیلات داشته باشد و خرید یا فروش داراییهای غیرمنقولی که ارزش آنها بیش از ۵۰درصد کل داراییهای صندوق است، منوط به اخذ مجوز از مجمع صندوق است.
قابل ذکر است که در مواعد مورد تایید مجمع که نمی‌‌‌تواند از یک‌سال بیشتر باشد، تقسیم حداقل ۹۰درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره داراییهای غیرمنقول و نیز سود دریافتی سپرده‌‌‌ها و سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌‌‌های صندوق الزامی است. پرداخت سودهای ناشی از فروش املاک و مستغلات با پیشنهاد مدیر و تصویب مجمع مرتبط با بررسی صورت‌های مالی امکانپذیر است. از جمله الزامات صندوق املاک و مستغلات در زمینه سرمایه صندوق این است که موسسان صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات باید حداقل ۵۱درصد از حداقل سرمایه لازم را برای تاسیس صندوق تامین کنند و حداقل ۵۰درصد از واحدهای سرمایه‌گذاری فوق، تا سه‌سال از شروع فعالیت صندوق، قابل واگذاری نیست.
همچنین در صورتی که آورده موسسان بیش از حداقل سرمایه لازم برای تاسیس صندوق باشد، تاسیس صندوق صرفا در صورتی امکانپذیر است که حداقل ۲۰درصد از مبلغ آورده اولیه از طریق عرضه عمومی جذب شود. در خصوص الزامات ترکیب دارایی صندوق قابل ذکر است که حداقل ۷۵درصد از داراییهای صندوق باید در داراییهای موضوع فعالیت اصلی صندوق سرمایه‌گذاری شود. همچنین صندوق می‌‌‌تواند حداکثر ۲۰درصد از داراییهای خود را به سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تامین مالی مرتبط با داراییهای مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره در پروژه‌‌‌های ساختمانی) و سهام شرکت‌های ساختمانی اختصاص دهد.
از ویژگی‌‌‌های بارز دارایی‌‌‌ها در حوزه املاک و مستغلات، پیچیده‌‌‌بودن فرآیند ارزش‌‌‌گذاری آنها به دلیل غیراستاندارد و ناهمگن و منطقه‌‌‌ای بودن املاک و مستغلات است. الزامات حوزه ارزش‌‌‌گذاری مستغلات براساس دستورالعمل صندوق‌های املاک و مستغلات عبارتند از اینکه خرید یا انتقال داراییهای غیرمنقول به نام صندوق باید پس از ارزش‌‌‌گذاری توسط هیات کارشناسی متشکل از حداقل سه‌کارشناس رسمی دادگستری یا مرکز امور مشاوران حقوقی، وکلا و کارشناسان قوه قضاییه که باید با درخواست مدیر و منتخب کانون یا مرکز مربوطه باشد، انجام شود. همچنین کارشناسان ارزیاب باید در گزارش ارائه‌شده، درخصوص نوع سند، مالکیت دارایی‌‌‌ها و هرگونه محدودیت برای نقل و انتقال و استفاده از داراییهای مزبور اظهارنظر کنند. در مورد خالص ارزش دارایی‌‌‌ها، مدیر صندوق مکلف است، خالص ارزش داراییهای صندوق را حداقل در دوره‌‌‌های یک‌ساله از طریق ارزش‌‌‌گذاری داراییهای غیرمنقول موجود در پرتفوی صندوق، از طریق هیات کارشناسان رسمی دادگستری، محاسبه کند و در اختیار سازمان، متولی و عموم قرار دهد.
به طور کلی، حوزه املاک و مستغلات، جزو طبقات دارایی جانشین‌‌‌پذیر نیست، به همین دلیل در کشورهایی با نرخ تورم بالا، این طبقه از دارایی به‌شدت دچار افزایش قیمت می‌شود. همچنین به دلیل عدم‌امکان واردات و صادرات و به دلیل دوره‌‌‌های رونق و رکود میان‌‌‌مدت و بلندمدت این طبقه از دارایی، بسیاری از دولت‌‌‌ها به نحوی برنامه‌‌‌ریزی می‌کنند که همواره مازاد عرضه نسبی در بازار برقرار باشد. در چنین شرایطی به فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به‌منظور تحریک بخش تقاضای مسکن نیاز است. در دهه اخیر، در بازار املاک و مستغلات کشور، به دلیل کاهش قدرت خرید عموم مردم در حوزه املاک و مستغلات، مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است و بسیاری از سازندگان، لاجرم به اجارهداری این املاک و مستغلات روی آورده‌‌‌اند. در چنین شرایطی، بازار سرمایه می‌‌‌تواند جذابیت خاصی برای مالکان پروژه‌‌‌ها داشته باشد؛ به نحوی که هم امکان فروش پروژه‌‌‌های تکمیلشده به سرمایه‌گذاران خرد در بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات فراهم شود و هم امکان ادامه مدیریت بهرهبرداری و اجارهداری توسط مالکان پروژه یا همان موسسان صندوق‌ها فراهم باشد.
به طور کلی، وجود برخی مزایا برای سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها نظیر معافیت مالیاتی، امکان سرمایه‌گذاری خرد و کلان در صندوق و بالا بودن میزان سود توزیعی میان‌دوره‌‌‌ای صندوق از یک‌طرف و اهمیت و حجم قابل‌توجه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به همراه بازدهی همیشگی آن در دیدگاه بلندمدت اقتصاد کشور از طرف دیگر، موجب شده است تا صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از اهمیت زیادی برخوردار شود و پتانسیل ارزش‌‌‌آفرینی قابل‌توجهی در اقتصاد کشور داشته باشد.
*کارشناس بازار سرمایه
منبع: دنیای اقتصاد
ارسال دیدگاه