چالش‌های نوسازی بافت فرسوده در تهران؛ اصلاح قانون گره‌گشا خواهد بود؟
تهران (پانا) - سیاست‌ها و ضوابط تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده در شورای عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید. مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران معتقد است این سیاست‌ها می‌تواند سبب تحرک در ساخت‌وساز در این محدوده‌ها شود.
سیاست‌ها و ضوابط تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد که توسط شرکت بازآفرینی شهری تهیه شده است در شورای عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید. بر اساس این مصوبه در محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، افزایش تراکم، تسهیل در ضوابط پارکینگ و معماری و اختلاط کاربری‌ها برحسب گروه‌های چهارگانه با هدف ایجاد انگیزه برای توسعه‌گرها، سرمایه‌گذاران و مالکان اعطا می‌شود.
این گروه‌ها شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری، نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌ای، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و نوسازی قطعات غیر قابل تجمیع است.
از جمله مشوق‌های گروه اول، می‌توان به اعطای دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تامین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما اشاره کرد. اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های غیرانتفاعی مشروط به تامین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ مشروط به ورود پارک حاشیه‌ای در معبر، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد و تراکم حاصل از آن ضوابط تشویقی گروه دوم را تشکیل می‌دهد.
نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری، گروه سوم هدف بهسازی و نوسازی را شامل می‌شود، ضوابط تشویقی این گروه نیز اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ برای هر واحد، امکان احداث یک درب اضافه در راستای تامین حداکثری پارکینگ در بافت‌های فرسوده و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی است. نوسازی قطعات غیر قابل تجمیع، گروه چهارم بسته سیاست‌ها و ضوابط نوسازی بافت‌های فرسوده را تشکیل می‌دهد. امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تامین ضریب تامین یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین شده در طرح مصوب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، مشوق‌های گروه چهارم را شکل می‌دهد.
محمدسعید ایزدی، معاون پیشین وزارت راه و شهرسازی درخصوص بسته‌های تشویقی در بافت فرسوده می‌گوید: «در بحث‌‌های تشویقی دچار یک نقصان‌هایی هستیم و به ابعاد کلان‌تر بی‌توجه‌ایم که در ادبیات شهرسازی به آن می‌گوییم نگاه شهرنگر در این موضوع نبوده؛ یعنی ما صرفا با موضوع نوسازی شهری می‌خواهیم مردم را ترغیب و تشویق کنیم، ولی از آن طرف صدمه‌های جبران‌ناپذیری به این عرصه‌ها می‌زنیم.»
ایزدی در پاسخ به این پرسش که این بسته‌ها تاوان بیشتری دارد تا منافعی که تصمیم‌گیران به دنبال آن هستند، می‌گوید: «قطعا تاوان بیشتری دارد، مثال‌های خیلی روشنی داریم مثل خانی‌آباد، نوسازی صورت گرفته است ولی طبق تحقیق بسیار ارزشمندی که دکتر اعتماد انجام داده، نشان می‌دهد میزان تعلق مردم و ساکنین به محله کاهش پیدا کرده است. تعاملات اجتماعی و سرزندگی اجتماعی و فرهنگی که در محله بوده کاهش پیدا کرده، جابجایی جمعیتی جدی‌ای صورت گرفته و آن جابجایی جمعیتی مثل پروژه نواب منجر به بروز آسیب‌های اجتماعی گسترده‌‌ای در آن محلات شده است. ما به دنبال چه هستیم. ما صرفا به دنبال نو کردن ساختمان‌ها هستیم یا نه، به دنبال کیفیت زندگی؟ به نظر می‌رسد این ابعاد به شدت در تدوین ضوابط و مقررات مغفول بودند. مشکل بزرگی که ما در سال‌های گذشته داشتیم، بی‌توجهی به تفت‌ها در محلات و محدوده‌های شهری است.»
اما مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران معتقد است که حذف برخی مشوق‌ها در بافت فرسوده باعث شده نوسازی در این محلات متوقف شود. او به پانا می‌گوید: «کیفیت زندگی ربطی به مصوبه شورای عالی شهرسازی ندارد. کیفیت زندگی آن چیزی است که مردم در توانشان است و در خانه‌هایشان مورد استفاده قرار می‌دهند و کیفیت زندگی به شرایط اقتصادی ارتباط دارد که اگر این شرایط مناسب باشد کیفیت زندگی هم بالا می‌رود اما به لحاظ شهرسازی، در این مدت به دلیل اینکه در بافت فرسوده برخی مشوق‌ها حذف شده همه ساخت‌وسازها خوابیده است و کاری صورت نمی‌گیرد. به همین دلیل شورای عالی شهرسازی مصوبه گذشته خود را که به نوسازی بافت فرسوده کمک نکرد بلکه سبب رکود هم شد را اصلاح و پیشنهاداتی برای تغییر آن در کل کشور مطرح کرد که در تهران هم مشوق‌هایی مصوب شد.»
چمران معتقد است که در صورت نوسازی محلات فرسوده تمام معابر کمتر از 6 متر مطابق طرح تفصیلی و جامع حذف می‌شود و گشایش‌های خوبی در معابر رخ می‌دهد اما مشکل آنجاست که در این محلات برخی نوسازی می‌کنند و برخی نیز نوسازی نمی‌کنند و معبر برای آنها که نوسازی کرده‌اند باز نمی‌شود.
برخی کارشناسان اما چندان به بسته تازه مصوب شده برای نوسازی بافت فرسوده امیدوار نیستنند. محمد منان رئیسی، رئیس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران معتقد است افرادی که این پیشنهاد را ارائه و تصویب کرده‌اند از این موضوع غافل بوده‌اند که تراکم «نفر بر هکتار» در تهران از ایده‌آل بسیار بالاتر بوده و متوسط این شاخص برای شهر تهران ۱۵۰ نفر بر هکتار است. حتی در برخی بافت‌های فرسوده پایتخت این شاخص به ۳۰۰ نفر بر هکتار یعنی دو برابر متوسط تهران می‌رسد. حتی همین متوسط تراکم ۱۵۰ نفر بر هکتار نیز دو برابر تراکم نفر بر هکتار در توکیو، سه برابر لندن و ۵ برابر استانبول است یعنی همین اکنون هم تراکم جمعیتی در تهران بسیار بالاتر از ایده‌آل است.
وی با بیان اینکه در بلندمرتبه سازی قرار نیست مساحت تهران و کلان‌‌شهرها بزرگ‌تر شود، می‌گوید: «در نتیجه سرانه‌های زندگی مانند فضای سبز، فضای فرهنگی، حمل ونقل عمومی و … کاهش می‌یابد که به معنی افت کیفیت زندگی است.»
این شهرساز با تاکید بر اینکه در مصوبه شورای عالی شهرسازی صرفاً نوسازی واحدهای نامقاوم در برابر زلزله در نظر گرفته شده است، تاکید می‌کند: «به جای ایده بلندمرتبه و فروش تراکم می‌شود از الگوی «نوسازی کشویی» بهره برد. این روش به این معناست که به جای اینکه ریزدانه به ریزدانه در بافت فرسوده مجوز ساخت تراکم داده شود روی نوسازی بلوک شهری متمرکز شده و به ازای آن، تراکم موقت در منطقه دیگری داده شود یا قطعه جدیدی به شهر الحاق کنند تا نوسازی یک بلوک یا یک زون از شهر به اتمام برسد.»
ارسال دیدگاه