ریشه ارزی رکود ملکی

اعتقاد داریم استفاده از مدیران متخصص، توانمند و کارآمد قطعا یکی از شروط لازم و موثر برای موفقیت در حوزه ساخت و تولید مسکن است. اما قضاوت در مورد عملکرد وزیر جدید را طبعا باید کمی به آینده دورتر محول کنیم و منتظر باشیم اقدامات وی را در این زمینه از نزدیک ببینیم تا بتوانیم متناسب با این اقدامات، قضاوت درستی در این زمینه داشته باشیم.

در مورد مسائل روز بازار مسکن و اقداماتی که باید انجام شود، ذکر چند نکته مهم ضرروی است. اول اینکه بحران مسکن و معضلی که امروز در حوزه مسکن ایجاد شده است، شاید بیش از هر گروهی به انبوه‌‌‌سازان وتوسعه‌‌‌گران لطمه می‌‌‌زند و تولید مسکن که در سال‌های نه‌چندان دور به مرز یک‌میلیون واحد در سال نزدیک می‌‌‌شد، هم‌‌‌اکنون به یک‌سوم رسیده و حجم فعالیت انبوه‌‌‌سازان و سازنده‌‌‌ها به یک‌سوم شرایط معمول کاهش یافته و در رکود فرورفته است. در سال‌های اخیر، به‌واسطه این رکود عمیق، تیراژ ساخت مسکن در هر سال به‌طور متوسط بین ۳۰۰ تا ۳۵۰‌هزار واحد در نوسان بوده است و چنانچه اقدامات لازم، ضروری و اثرگذار برای خروج بازار ساخت‌وساز و تولید مسکن از شرایط رکودی چندساله که هم‌‌‌اکنون نیز تشدید شده است انجام نشود، شرایط و اوضاع از آنچه تاکنون تجربه شده است به‌مراتب بدتر و وخیم‌‌‌تر خواهد شد.

طبعا سازندگان، توسعه‌‌‌گران و انبوه‌‌‌سازان آسیب‌‌‌ بسیاری از شرایط رکود فعلی دیده‌‌‌اند، بنابراین برای آنها به‌شدت مهم است که از هر اقدام مثبتی که می‌‌‌تواند گره‌‌‌گشایی کند و معضلات و مشکلات تولید مسکن را کاهش دهد و اثرات مثبتی بر بازار معاملات مسکن گذاشته و رکود و کاهش معاملات مسکن را ترمیم کند، حمایت ‌کنند. از سوی دیگر انبوه‌‌‌سازان همواره، رویکرد دولت و دولت‌‌‌ها را در تولید مسکن حمایتی پذیرفته و با این رویکردها همراهی کرده‌‌‌اند. اما هم‌‌‌اکنون معتقدیم که فعل خواستن در حوزه تولید مسکن الزاما به معنای توانستن نیست و اینکه صرفا بخواهیم و بگوییم می‌‌‌خواهیم در سال یک‌میلیون مسکن تولید کنیم، الزاما به مفهوم موفقیت در حوزه تولید مسکن نیست. اینکه بگوییم زمین داریم، مصالح ساختمانی و تکنولوژی داریم و در حوزه اجرا هم دستی بر آتش داشته و توانمندی‌‌‌های فنی و مهندسی داریم، همه اینها شروط لازم برای موفقیت هستند، اما در شرایط فعلی این شروط به‌عنوان شروطی که بتوانند ما را به موفقیت برسانند، به‌تنهایی کفایت نخواهند کرد.

اقدامات مهمی که در دوره جدید مدیریتی وزارت راه‌وشهرسازی و در شرایط فعلی به وزیر جدید توصیه می‌شود، شامل چند مرحله مهم است. در طرح برنامه‌‌‌های راهبردی لازم است به‌روزرسانی طرح جامع مسکن و شناخت دقیق و به‌روز از نیازهای مسکن به‌طور واقعی و متناسب با توان و ظرفیت تولید در این بخش انجام شود؛ ماموریت‌‌‌های اجرایی باید متناسب با واقعیت‌‌‌های روز اقتصادی تعریف و محول شود و اقدام یکباره برای عرضه مسکن و افزایش تیراژ ساختمانی از ۳۰۰‌هزار واحد به یک‌میلیون واحد سالانه با توجه به شرایط فعلی چندان واقع‌‌‌بینانه نیست و نمی‌‌‌توان به موفقیت آن امیدوار بود. این ماموریت‌‌‌ها باید با واقعیت‌‌‌های روز جامعه در ارتباط مستقیم باشند و به دور از واقعیت‌‌‌ها و بدون توجه به آنچه در کشور می‌‌‌گذرد قطعا نمی‌‌‌توانیم موفقیتی در حوزه مسکن به دست آوریم. اگر در تعریف پروژه‌‌‌ها ظرفیت‌‌‌های واقعی در نظر گرفته نشود، قطعا با شکست مواجه خواهیم شد و از خروجی‌‌‌های موفقی بهره‌‌‌مند نمی‌شویم.

علاوه بر موضوع برنامه‌‌‌های راهبردی و طرح جامع مسکن، در حوزه اجرا چند عامل مهم و اثرگذار وجود دارد که امروز تولید مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و به‌عنوان عوامل کاهشی یا عوامل ایجاد رکود در تولید مسکن و بازار ساخت‌وساز عمل می‌کنند. از زمانی که سقوط پول ملی آغاز شد و در سراشیبی تند قرار گرفت، به‌گونه‌‌‌ای که در یک‌سال گذشته نه‌تنها شاهد تقویت پول ملی نبودیم، بلکه سقوط آن را هر روز بیش از گذشته احساس کردیم، عامل کاهش ارزش پول ملی موجب ایجاد تورم افسارگسیخته در حوزه قیمت تمام‌شده مسکن شد و مصالح ساختمانی بعضا تا چندبرابر افزایش قیمت پیدا کرد؛ دستمزدها برای تقویت اقشار آسیب‌‌‌پذیر یا کارگران جامعه افزایش حدود ۶۰درصدی را تجربه کرد و عوامل دیگر ناشی از تحریم‌‌‌هایی که سال‌هاست به کشور تحمیل شده‌اند، باعث شدند با قیمت تمام‌شده غیر‌قابل کنترل، غیر‌قابل مهار و غیرقابل پیش‌بینی مواجه شویم.

در واقع از حدود دوسال گذشته شرایط به نحوی رقم خورد که سازنده‌‌‌ها از آینده تولید مسکن و قیمت نهایی ساخت مطلع نبوده و پیش‌بینی مشخصی از تورم در حوزه تولید و ساخت مسکن ندارند. به باور همه کارشناسان و فعالان اقتصادی و همه افرادی که قضاوت‌‌‌های صحیحی در حوزه اقتصاد کلان کشور دارند، مهم‌ترین و اصلی‌‌‌ترین مانع برای کنترل تورم، جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی و در وهله بعد ارتقای آن است. یعنی می‌بینیم که در همین چند هفته گذشته وقتی قیمت ارز رو به صعود قرار گرفت و افزایش یافت، تاثیر آن بر بازار معاملات آهن‌‌‌آلات و فولاد و سایر مصالح و تجهیزات ساختمانی مشهود بود. در روزهای اخیر با افزایش حدود ۳۰درصدی قیمت در بازار آهن‌‌‌آلات به دنبال نوسانات ارزی روبه‌رو بودیم، در حالی که بخش قابل‌توجهی از تولید آهن‌‌‌آلات در کشور متکی به توان داخلی است؛ اما این تاثیر قابل ملاحظه است و همیشه هم، چنین آسیبی وجود داشته است.

در محصولات ساختمانی که به‌نوعی به مواد اولیه وارداتی وابسته هستند، این تاثیر بیشتر است و در مواردی حتی دیده می‌شود که افزایش قیمت مصالح در بازار و تورم هزینه ساخت از نوسانات ارزی پیشی می‌گیرد. بنابراین حفظ ارزش پول ملی از مهم‌ترین عواملی است که می‌‌‌تواند موجب ایجاد تعادل و ثبات در بازار مسکن شود؛ برای سرمایه‌گذاران به‌منظور بقا و ماندن در این بازار و ادامه سرمایه‌گذاری در این حوزه انگیزه و رغبت ایجاد کند و سرمایه‌گذاران بیشتری را از سایر بازارهای غیرمولد جذب کرده، سرمایه‌‌‌های آنها را به سمت تولید و فعالیت‌‌‌های مولد در بازار مسکن هدایت کند و این تمایل را در بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران برای ورود به این بازار به نفع افزایش عرضه و بازار تقاضا، ایجاد کند.

انبوه‌‌‌سازان می‌‌‌دانند که ساماندهی بازار مسکن و خروج بازار ساخت و معاملات ملک از وضعیت رکود طبعا به‌تنهایی جزو اختیارات وزیر راه‌وشهرسازی نیست و افراد دیگری هستند که باید در دولت و حاکمیت تصمیم‌گیری کنند تا نه‌تنها بتوانند ارزش پول ملی را حفظ کنند، بلکه بتوانند آن را به سطح بالایی که باید باشد ارتقا دهند. قطعا بدون رفع تحریم‌‌‌ها چنین اتفاقی نخواهد افتاد و آنچه امروز به آن اعتقاد داشته و بر آن پافشاری می‌‌‌کنیم این است که حوزه ساخت و تولید مسکن بدون کنترل تورم و حفظ ارزش پول ملی به موقعیت‌‌‌های مناسب و دست‌‌‌کم شرایطی بهتر از آنچه امروز می‌‌‌بینیم، نخواهد رسید.

موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد، تامین مالی ساخت و تولید مسکن است. در روزهای اخیر مشاهده شد که اقدامی مثبت در حوزه افزایش سرمایه بانک‌عامل بخش مسکن انجام شد. به‌خصوص با توجه به اینکه سایر بانک‌ها علاقه و انگیزه‌‌‌ای برای حضور در بخش مسکن و تسهیلات‌‌‌دهی در این بخش ندارند. بنابراین افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن به معنای افزایش توان تسهیلات‌دهی به این بخش خواهد بود و از این جهت اقدامی مثبت محسوب می‌شود؛ اگرچه تولید یک‌میلیون واحد مسکونی با شرایط فعلی سیستم بانکی کشور تفاوت قابل ملاحظه‌‌‌ای دارد و سرمایه فعلی بانک تخصصی حوزه مسکن هم با توجه به بی‌‌‌میلی سایر بانک‌ها برای ورود به این موضوع، به‌تنهایی جوابگوی تامین مالی برای پرداخت تسهیلات به یک‌میلیون واحد مسکونی نیست.

در بهترین حالت در صورت کوتاه‌شدن دوره‌‌‌های ساخت با استفاده از تکنولوژی‌‌‌های ساخت، شاید بتوان یک‌چهارم رقم وعده داده‌شده را تولید کرد. الگوهای پرداخت تسهیلات نیز نیازمند تغییرات است و روش‌های نوین تامین مالی مسکن باید جایگزین روش‌های سنتی شود. با توجه به اینکه جامعه هدف در طرح‌‌‌های حمایتی مسکن نسبت به گذشته توان مالی کمتری دارد و توان این گروه از متقاضیان برای خرید مسکن کاهش یافته و دوره انتظار خرید مسکن نسبت به یک‌دهه گذشته دو تا سه‌برابر شده است، در چنین شرایطی نمی‌‌‌توان امیدوار بود که الگوهای ساخت گذشته پاسخگوی شرایط فعلی باشد. بنابراین باید الگوهای ساخت تغییر کند و متراژ واحدها تا حدود ۵۰مترمربع کاهش یابد. از سوی دیگر لازم است کیفیت زندگی در شهرها متناسب با کاهش متراژ افزایش یابد تا به نوعی خلأ ایجادشده ناشی از کاهش مساحت واحدها جبران شود.

نکته پایانی آنکه به دلیل تضعیف شدید قدرت خرید در بازار مسکن و ناتوانی طیف گسترده‌‌‌ای از تقاضای مصرفی برای ورود به بازار معاملات خرید مسکن حتی در شکل واحدهای دولتی‌ساز، لازم است به اشکال مختلف تحت عنوان یارانه، طرح‌‌‌های حمایتی مانند طرح‌‌‌هایی که به ساخت واحدهای اجاره‌‌‌ای منجر می‌شود و توسعه و ایجاد شرکت‌هایی که صرفا به تولید خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای می‌‌‌پردازند، این گروه‌‌‌ها مورد حمایت قرار گیرند. در این زمینه نیز الگوهای خوبی تعریف شده و به وزارت راه‌وشهرسازی نیز انتقال داده خواهد شد. انبوه‌‌‌سازان نیز آمادگی دارند در این طرح‌‌‌ها مشارکت کنند.

*رئیس کانون سراسری انبوه‏‏‌سازان ایران

منبع: دنیای اقتصاد