دردسرهای حقوقی مصوبه‌ای که قرار بود حامی مستاجران باشد

کارشناسان مسکن معتقدند این مصوبه نتوانسته است به خوبی به حقوق موجر و مستاجر توجه داشته باشد به طور مثال اگر مالکی به واحد ملکی خود نیاز داشته باشد و خود بخواهد در آن ساکن شود یا آنکه مالک بخواهد ملک خود را بفروشد ممکن است اختلافاتی وجود داشته باشد. در این راستا، محمود محمودزاده، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، ضمن بیان اینکه اگر مستأجری در دوره فعلی به تعهداتش عمل نکرده باشد، با تشخیص دستگاه قضایی مشمول این مصوبه نمی‌شود و باید ملک را تخلیه کند، گفته است: «چنانچه مالکی قصد فروش ملک را داشته باشد، مستاجر 2 ماه فرصت دارد، ملک را تخلیه کند.»

آنگونه که رئیس مرکز توسعه حل اختلاف می‌گوید در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برخی موارد و مصادیق پیش‌بینی نشده است از جمله این موارد، نیاز خود موجر به مسکن و شرایط اضطراری برای وی، تازه مستاجران، شهرهایی که از نظر شیوع کرونا مشکل ندارند و همچنین اماکن تجاری هستند.

وجود اشکال‌های حقوقی، فنی و اقتصادی در مصوبه «تمدید اجباری اجاره‌نامه املاک مسکونی» تا زمان نامشخص که به تصویب ستاد مقابله با کرونا رسیده و در تیرماه امسال ابلاغ شده است، موجب افزایش اختلافات میان مالک و مستاجر شده است.

موضوع الزام موجران به توافق با مستاجرانی که قصد جابه‌جایی ندارند و تعیین سقف مشخص برای افزایش اجاره‌بها به دلایلی به اختلافات میان موجران و مستاجران دامن زده و نابسامانی‌هایی را در بازار اجاره را رقم زده است؛ مصوبه‌ای که با هدف حمایت از مستاجران وضع شده با توجه به مشکلاتی که برای برخی از موجران به‌دنبال داشته، پای موجر و مستاجر را به محاکم قضایی باز کرده و به اتلاف وقت و انرژی آنها و تحمیل هزینه به دستگاه قضایی منجر شده است.

براساس این گزارش در بند نهم مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا این‌طور آمده است: «با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۸ تیر ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم‌توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود. حداکثر افزایش اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) تا ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود.»

همچنین براساس تبصره‌های این مصوبه، موجر تنها در صورتی که ملک خود را بفروشد، می‌تواند با در نظر گرفتن مهلت دو ماهه به قرارداد اجاره با مستاجر پایان دهد.

البته اگر مستاجر نیز به تکالیف خود در ماه‌های پیش عمل نکرده باشد و موجب تضعیف حقوق موجر شده باشد، این امکان وجود دارد که موجر قرارداد مذکور را تمدید نکند و مشمول الزام به تمدید نشود.

افزایش شکایت و اختلاف میان موجران و مستاجران

شهرام شوشی‌نسب، رئیس سابق کمیسیون شکایات و حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی پانا با اشاره به اختلاف مالکان و مستاجران در تمدید قراردادهای اجاره اظهار کرد:‌ « شکایت‌هایی در این زمینه وجود دارد که به شوراهای حل اختلاف هر منطقه ارجاع می‌شود.»

وی درباره حکم شکایت و اختلاف‌نظر میان مالکان و مستاجران گفت:‌ « حدود دو ماه دستور به توقف صدور حکم تخلیه داده شده است که شوراهای حل اختلاف آن را در نظر گرفته‌اند و مطابق مصوبه ستاد ملی کرونا این زمان با توجه به خروج از وضعیت بحرانی در مهرماه به اتمام رسیده است.»

شوشی‌نسب اظهار کرد:‌ « اکنون شوراهای حل اختلاف برای مالکان و مستاجرانی که به هر دلیل به توافق نرسیده باشند حکم تخلیه صادر می‌کنند و اما مالکانی که با مستاجران به توافق می‌رسند مبلغ افزایش اجاره آنها در شهری مانند تهران نباید بیش از 25 درصد باشد. این رقم در سایرکلانشهرها تا سقف 20 درصد است.»

وی در پاسخ به این پرسش که اگر مالکی تمایل داشته باشد که ملک خود را تصرف و در آن ساکن شود یا قصد فروش داشته باشد مستاجران می‌توانند به مصوبه ستاد ملی کرونا استناد کنند، اظهار کرد: « مستاجران می‌توانند به مصوبات ستاد کرونا استناد کنند اما در همین مصوبه بندی پیش‌بینی شده است که در آن مقرر کرده است اگر مالکی واحد مسکونی خود را بفروشد مستاجر باید آن واحد مسکونی را تخلیه کند.»

وی اظهار کرد:‌ « همچنین اگر قرارداد مالک و مستاجر منقضی شده باشد و مالک بنا به دلایلی قصد سکونت داشته باشد مالک می‌تواند دلایل خود را در شورای حل اختلاف مطرح و در صورت صدور رای، مستاجر باید آن واحد مسکونی را تخلیه کند.»

رئیس سابق کمیسیون شکایات و حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد:‌ « رسیدگی به اختلافات مالک و مستاجر در بحث افزایش میزان اجاره و یا تخلیه براساس تشخیص شوراهای حل اختلاف است.»

وی با بیان اینکه رسیدگی به اختلافات مالکان و مستاجران برای واحدهای مسکونی در گذشته حدود یک هفته بوده است، اظهارکرد: « با افزایش حجم پرونده‌های قضایی در شوراهای حل اختلاف زمان رسیدگی افزایش یافته است و اکنون رسیدن به زمان تخلیه حدود یک ماه زمان می‌برد.»

شوشی‌نسب خاطرنشان کرد‌: « اختلافات مالکان و مستاجران در دو بخش است یکی بر سر مبلغ اجاره و عدم تفاهم به سقف تعیین شده و دیگری مربوط به بحث اقامت و تمدید است که موجب شده است تا پرونده‌هایی در این زمینه تشکیل شود. باتوجه به افزایش قابل توجه نرخ اجاره برخی از مستاجران توان جابه جایی ندارند و موضوع کرونا نیز موجب شده است تا تمایل مستاجران به جابه جایی از بین برود اما مالکان نیز درخواست‌هایی دارند که شوراهای حل اختلاف هر دو طرف دعوی را در نظر خواهند گرفت.»

وی درباره تناسب بین نرخ اجاره با افزایش قیمت مسکن که به طرز غیرطبیعی افزایش یافته است، تصریح کرد: « تبدیل قیمت ملک به رهن درحال حاضر بر مبنای یک ششم و در مجموع به صورت توافقی انجام می‌شود تا بتواند قدرت و توان اقتصادی مستاجران را افزایش دهد چون بسیاری از مستاجران توان پرداخت اجاره متناسب با افزایش نرخ مسکن را ندارند.»

به گفته صادقی، رئیس مرکز توسعه شوراهای حل اختلاف بیش از ۱۰ هزار پرونده در این شوراها درباره اختلافات بین موجر و مستاجر طی ماه‌های اخیر تشکیل شود. این عدد وقتی معنادار می‌شود که آن را با گزارش‌های رسمی از تعداد قراردادهای اجاره مقایسه کنیم. در یک سال گذشته به‌طور میانگین در هر فصل حدود ۶۰ هزار قرارداد اجاره منعقد و در سامانه رسمی مربوطه ثبت شده است. این در حالی است که ظرف چند ماه اخیر حداقل ۱۰ هزار پرونده برای حل اختلاف موجر و مستاجر تشکیل شده که رقم قابل‌توجهی در مقایسه با کل قراردادهای اجاره به‌شمار می‌آید.

این مصوبه ضمانت اجرایی دارد

حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک نیز در مورد اختلافات مالکان و مستاجران برای تمدید اجباری قراردادهای اجاره گفت:‌ «اگر موجر بخواهد خانه‌اش را بفروشد، اینجا هم قانون‌گذار برای آن ضمانت اجرا دیده است و گفته اگر صاحبخانه رسما خانه‌اش را فروخت، نه به این معنا که اسناد صوری تهیه کند بلکه در دفتر خانه اسناد رسمی انتقال انجام شود، فرد استعلام شهرداری و… را بگیرد و خانه را بفروشد، مستأجر دو ماه پس از انتقال سند مهلت دارد که آن خانه را در اختیار داشته باشد تا خانه جدید پیدا کند.»

وی افزود: « این مصوبه ضمانت اجرایی دارد و دادگاه‌های حل اختلاف دستور تخلیه صادر نمی‌کنند اما اگر حکم تخلیه‌ای صادر شده است باید بررسی شود تا دلایل آن مشخص شود.»

اگرچه مصوبه ستاد ملی کرونا و وضعیت کلی حاکم بر کشور به دلیل بروز بیماری موجب شده است تا مالکان بسیاری با مستاجران خود توافق کنند اما در این میان مالکان و مستاجرانی هم وجود دارند که کارشان به مشکل خورده است؛ کارشناسان مخالف الزام مالکان به تمدید قراردادهای اجاره معتقدند برابر قانون ‌اساسی صلاحیت قانون‌گذاری در کشور متعلق به مجلس شورای اسلامی است و ستاد ملی مقابله با کرونا فاقد چنین صلاحیتی است. بنابراین حتی اگر قرار بر این بود که محدودیتی برای نحوه بهره‌برداری از املاک اجاری مسکونی وضع شود، باید از مجرای پیش‌بینی شده در قانون انجام می‌شد.