امروز: یکشنبه 5 بهمن 1399 - 07:24 تبلیغات
خبرگزاری پانا
خبرگزاری پانا
  • خبرگزاری پانا
  • صفحه اصلی
  • آموزش و پرورش
      در حال بارگزاری
  • سیاسی
      در حال بارگزاری
  • اقتصادی
      در حال بارگزاری
  • اجتماعی
      در حال بارگزاری
  • فرهنگی
      در حال بارگزاری
  • ورزشی
      در حال بارگزاری
  • عکس
      در حال بارگزاری
  • ویدئو
  • رسانه‌های دیگر
      در حال بارگزاری
  • استانها
    • صفحه اصلی استان‌ها
    • آذربایجان شرقی
    • آذربایجان غربی
    • اردبیل
    • اصفهان
    • البرز
    • ایلام
    • بوشهر
    • تهران
    • شهرستانهای تهران
    • چهارمحال و بختیاری
    • خراسان جنوبی
    • خراسان رضوی
    • خراسان شمالی
    • خوزستان
    • زنجان
    • سمنان
    • سیستان و بلوچستان
    • فارس
    • قزوین
    • قم
    • کردستان
    • کرمان
    • کرمانشاه
    • کهگیلویه و بویراحمد
    • گلستان
    • گیلان
    • لرستان
    • مازندران
    • مرکزی
    • هرمزگان
    • همدان
    • یزد
  • آرشیو
  • درباره ما
  • ارتباط با ما

پانا اقتصادی

 سه چهارم تقاضا در بازار مسکن غیرمصرفی است

 سه چهارم تقاضا در بازار مسکن غیرمصرفی است

6/18/2020 9:00:00 AM
6/18/2020 9:00:00 AM
پنج‌شنبه 29 خرداد 1399 - 09:00
در مسکن سوداگری نداریم

تهران ( پانا) - کارشناسان معتقدند تنها راه کوتاه مدت کنترل تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن که منجر به کنترل قیمت خواهد شد، وضع مالیات‌های کنترلی است.

به گزارش مهر، فرار و فرودهای بازار مسکن طی ۷ سال عمر دولت یازدهم و دوازدهم چالش‌های متعددی را برای مستأجران و زوج‌های جوانی که قصد تشکیل خانواده دارند، ایجاد کرده اند؛ از یک سو رشد لجام گسیخته قیمت مسکن، قدرت خرید خانه را به شدت کاهش داده است و از سوی دیگر، اجاره بها تحت تأثیر رشد لجام گسیخته قیمت مسکن، با جهش شدیدی مواجه شده است.

وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی در گزارشی با اشاره به تحولات سالهای اخیر بازار مسکن، راهکارهای کاهش قیمت مسکن را مورد اشاره قرار داده است که متن کامل آن از نظرتان می‌گذرد:


۱. سرعت رشد شاخص میانگین قیمت مسکن در طول ۲۰ سال گذشته، حدود ۳ برابر رشد شاخص تورم عمومی کشور بوده است. نسبت تقاضای غیرمصرفی به تقاضای مصرفی مسکن (خرید به منظور سکونت) در طول ۳ دهه گذشته ۱۶ برابر افزایش پیدا کرده است و به بیش از سه چهارم کل تقاضا در بازار مسکن رسیده است. تاکید می‌شود این محاسبه صرفاً در بازار واحدهای مسکونی و در دوره بلندمدت است و اگر داده‌ها در کل بازار املاک شامل زمین، املاک با کاربری تجاری و… مورد بررسی قرار گیرند و معاملات مکرر کوتاه مدت نیز در بررسی لحاظ شوند، این نسبت بسیار بیشتر خواهد بود. تعداد خانه‌های خالی بین دو سرشماری سال ۱۳۸۵ و ۱۳۹۵ به بیش از ۴ و نیم برابر افزایش پیدا کرده است که ۱۱ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را شامل می‌شود.
اینها همه در حالی است که نرخ مالکیت در کشور با کاهش مداوم به زودی به ۵۰ درصد خواهد رسید، طول دوره انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور مطابق داده‌های بانک جهانی به نزدیک ۶۰ سال رسیده است و از نظر شاخص دسترسی مسکن حتی جزو ۹۰ کشور اول دنیا هم قرار نداریم.


۲. کشور در دوره زمانی ۱۵ سال گذشته ۴ قله شدید قیمتی را تجربه کرده است که حتی دوره طلایی عرضه مسکن‌های نوساز در دولت دهم (به واسطه پروژه مسکن مهر) نیز نتوانست مانع این جهش شود.

اگر فرض کنیم قیمت را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند (که لزوماً فرض کاملی نیست)، با وجود تقاضای بسیار بالا و سیری ناپذیر در جامعه، ناشی از تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای، با افزایش عرضه مسکن‌های نوساز هم شاهد اتفاق ویژه ای نخواهیم بود. چرا که اولاً طول دوره ساخت طولانی است و با احتمال زیادی قله بعدی افزایش قیمت قبل از اتمام ساخت به وقوع خواهد پیوست و ثانیاً هرچقدر هم مسکن جدید عرضه شود، عمده اش مستقیم یا غیرمستقیم توسط مالکان فعلی خریداری خواهد شد. اتفاقی که حتی مسکن مهر تحت نظارت دولت نیز گاهاً نتوانست از آن مصون بماند.


۳. غرض این نوشتار، رد هدایت یا حتی ورود مستقیم دولت برای ساخت مسکن نیست که اتفاقاً ضروری و قابل توصیه اکید است. حتی سیاست‌هایی مانند اجاره دادن بلندمدت زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن یا افزایش تسهیلات به سازندگان به صورت قابل انتقال به خریدار می‌تواند برای بلندمدت مفید باشد. نکته اینجاست که هر راهکار طرف عرضه بدون کنترل طرف تقاضا در بازار مسکن، اثری در کوتاه مدت و میان مدت نخواهد داشت و حتی بررسی پروژه‌ای مثل طرح مسکن ملی نشان می‌دهد که از اثرگذاری کوتاه مدت روانی نیز ناتوان است.


۴. تنها راه اثرگذاری در دوره زمانی فعلی، محدود کردن جدی تقاضای غیرمصرفی در بازار و تلاش برای عرضه واحدهای مسکونی موجود است که برای تقاضای غیرمصرفی تملک گردیده اند. بایستی اولاً خرید املاک را جز با هدف سکونت برای املاک شخصی (و استفاده واقعی مالک برای مجوز ملک در سایر کاربری‌ها) یا اجاره داری بلندمدت (بیش از ۱۰ سال) محدود کرد، ثانیاً سود حاصل از خرید و زمین بایر (یا ساختمان کلنگی) با هدفی به جز ساخت را به صفر نزدیک نمود، ثالثاً با استفاده از ابزار مناسب صاحبان املاک مسکونی و تجاری خالی موجود را وادار به عرضه املاک خود در مدتی معین نمود.

جالب است بدانیم پیش از سال ۱۳۸۰، مجلس ششم با همراهی معاونت درآمدهای مالیاتی وقت وزارت اقتصاد (پیش از ایجاد سازمان امور مالیاتی در ساختار کشور)، اکثر ابزارهای کنترلی طرف تقاضای بازار املاک مانند مالیات سالیانه، مالیات بر درآمد املاک، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر زمین بایر و… را با توجیه به صرفه نبودن وصول آنها (از نظر درآمدی) از قانون مالیات‌های مستقیم حذف نمود.


۵. راهکار جامعی که می‌تواند همه خواسته‌های بیان شده را تا حد مناسبی برآورده سازد، تصویب و به کارگیری نسخه بومی سازی شده «مالیات بر عایدی سرمایه» در بخش املاک است. مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ بازدارنده بر سود حاصل از خرید و فروش املاک وضع می‌شود و سابقه‌ای حدود ۱۵۰ سال در دنیا دارد اما در ۴ دهه اخیر با سرعت زیادی گسترش پیدا کرده است تا جایی که امروز بیش از ۱۷۰ کشور دنیا از مزایای آن بهره می‌برند.


۶. تاکید می‌شود پایه گذاری این مالیات بایستی همراه با اقتضائات بومی کشور باشد مثلاً باید معافیت مالکان برخلاف دنیا که صرفاً به واحد مسکونی تحت سکونت خانواده و آن هم با محدودیت‌های زمانی و ارزشی شدید اعطا می‌شود، در ابتدای اجرای قانون در کشور به تعداد اعضای بالغ خانواده تعلق گیرد تا اولاً انگیزه‌های حفظ سرمایه برای فرزندان خانواده‌ها و نیز اجاره داری خرد تحت الشعاع قرار نگیرد، ثانیاً قدرت انتخاب زیادی به خریداران برای خرید از بین املاک معاف بدهد که امکان تحمیل بار مالیاتی توسط سوداگران از بین برود و ثالثاً با توجه به اقتصاد سیاسی موضوع، دامنه و مقاومت ذینفعان کاهش یابد.

در کنار این عایدی مالکان دارای املاک موجود تا روز اجرای قانون بخشیده شود اما از عایدی آینده آنها صرفاً مشروط به اینکه املاک خود را تا زمان معینی به فروش رسانند و یا برای بازه طولانی مدتی اجاره داری کنند، چشم پوشی گردد.
در عین اینکه نباید هیچ معافیتی به خرید و فروش زمین بایر (پس از مدت مقرر) تعلق گیرد، بایستی املاک نوساز از این مالیات معاف شوند و هم مشوق‌های مالیاتی در زمینه سایر مالیات‌ها بایستی به آنان تعلق گیرد.

نرخ مالیات باید به نحوی تعیین شود که اول بازده مالی خرید و فروش مکرر مسکن را به نسبت سایر بازارهای دارایی از صرفه بیندازد و امکان انتقال بار به خریدار را از سوداگر بگیرد، دوم نگه داری مسکن را مشروط به اجاره دادن ملک دارای توجیه نماید، سوم بعد از یک بازه زمانی طولانی (مثلاً ۱۵ سال) کاهش شدیدی پیدا کند (به جز زمین بایر)، چهارم با توجه به اعطای معافیت زیاد برای تقاضای مصرفی و حفظ سرمایه، مأخذ آن بدون تخفیف و تعدیل باشد.


۷. انتظار می‌رود با وضع این مالیات در کوتاه مدت، با توجه به اعطای فرصت تنفس برای کسب معافیت کامل املاک موجود و اینکه سود نگه داری مسکن کمتر از سود سپرده‌های بانکی و سایر بازارها خواهد شد، عرضه مسکن‌های موجود به شدت افزایش یافته و با توجه به جنس و توان خریداران، با قیمتی پایین‌تر به نسبت قیمت موجود به فروش خواهند رسید. میزان این کاهش کاملاً وابسته به نرخ مالیات، زمان تنفس اعطا شده و سود سایر بازارها دارد اما در صورت بالاتر بودن نرخ مالیات از ۲۵ درصد اصل کاهش قطعی خواهد بود.
در بلندمدت نیز به تدریج حباب بین نرخ تورم مسکن و تورم عمومی تخلیه خواهد شد و شیب نمودار بلندمدت افزایش قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. با توجه به تحت الشعاع قرار گرفتن شدید معاملات مکرر و کوتاه مدت، نوسان‌های شدیدی که تاکنون در بازار وجود داشته تا حد زیادی تعدیل خواهد شد.
اجاره داری املاک موجود نیز با توجه به کاهش قیمت املاک و افزایش بازدهی اجاره داری (درآمد اجاره به نسبت قیمت ملک) رونق پیدا خواهد کرد و با توجه به معافیت املاک نوساز، ساخت مسکن متناسب برای اجاره در کشور توسعه پیدا خواهد نمود.
با کاهش سود معاملات و نگهداری املاک و نیز افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در میان مدت (کاهش قیمت در میان مدت و کاهش شیب افزایش قیمت در بلندمدت)، ساخت و ساز مسکن متناسب با متقاضیان دهک‌های متوسط و پایین رونق خواهد یافت.


۸. قطعاً برای تعادل بخشی به بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهای طرف تقاضاست که باید در کنار ابزارهای طرف عرضه و سایر ابزارهای طرف تقاضا به کار گرفته شود اما نکته مهم این است که تنها راهکار برای کاهش فشار در کوتاه مدت این راه است و در بلندمدت هم استفاده از سایر ابزارها بدون استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه صرفاً یک شوخی با سیاستگذاری حوزه مسکن است.


۹. برای از بین رفتن نگرانی‌ها بابت اینکه وضع این مالیات وابسته به ایجاد زیرساخت‌های اطلاعاتی دشواری مانند کاداستر، سامانه ملی املاک و شفافیت تمامی تراکنش‌های بانکی است، باید بیان شود که با پیش‌نویس هوشمندانه ای که برای اجرای این قانون تهیه شده، اجرای قانون با استفاده از زیرساخت‌های موجود با دقت بسیار بالایی قابل انجام است که متن کامل آن به زودی برای مطالعه کارشناسان منتشر خواهد شد.

تقاضای غیرمصرفی بازار مسکن کنترل قیمت
اخبار مرتبط
  • شیفت کرونایی تقاضای مسکن

  • تاوان سرکوب تقاضای مسکن

  • سقوط آزاد اوراق تسهیلات مسکن تا ۵۵ هزار تومان

  • آخرین وضعیت بازار آپارتمان‌های نوساز

  • رئیس قوه قضاییه: هیچ پرونده‌ای زیر میز نداریم

نظرات
1- لطفا نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
2- نظرات حاوی مطالب توهین‌آمیز یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران و مغایر با قوانین کشور منتشر نمی‌شود.
3- نظرات پس از تایید منتشر می‌شود.
نظر شما با موفقیت ثبت شد

  • پربیننده ها
  • آخرین
  • زمان برگزاری اردوهای راهیان نور دانش‌آموزی در بستر «شاد»

  • ویژه دانش‌آموزان؛ جدول زمانی مدرسه تلویزیونی چهارم بهمن

  • واکنش حاجی میرزایی در برابر توهین صدا و سیما به رئیس جمهور

  • جدول زمانی مدرسه تلویزیونی پنجم بهمن

  • صفحه اول روزنامه‌های صبح روز ‌‌شنبه 4 بهمن 99

  • شناسایی 6207 بیمار جدید کرونایی؛ حال 4106 بیمار وخیم است

  • آخرین پرواز به یاد شهدای ساختمان پلاسکو؛ مرگ چترباز معروف در اکباتان

  • صدرنشینی برای تیمی که سال‌ها نتوانسته هوادارانش را شاد کند، قابل قبول است

  • اطلاعیه مهم باشگاه استقلال درباره کلاهبرداری با نام این تیم

  • من سید جواد هاشمی؛ امشب ساعت21 از مردم عذرخواهی خواهم کرد

  • اجرای بازمهندسی فعالیت‌‌های پیشتازان از سال تحصیلی آینده

  • نخستین روز دوره آموزش خبرنگاران دختر پانا خوزستان

  • چرا کودکان باید در محیط مدرسه باشند؟

  • جزئیات طرح استفاده از خودنویس در سیستم آموزشی ایران

  • حضور دانش‌آموزان و هنر‌آموزان در مدارس منطقه 13

  • سکه 10 میلیون و 310 هزار تومان شد

  • پروژه ویژه محمود فکری؛ استقلال ماه بهمن را دوست دارد

  • آغاز واکسیناسیون گروه‌های آسیب پذیر از بهمن

  • عراقچی: پیشنهادات ایران در مورد منطقه روی میز است

  • وزیر ورزش و جوانان:توهین به رئیس جمهور توهین به جمهوریت نظام است

  • همراهی ۵۰ هزار مگاواتی صنایع برای حفظ پایداری شبکه برق

  • آموزش نیرو‌های متخصص در حوزه دریانوردی در دانشکده دریایی

  • سامانه استعلام محدوده و حریم اراضی صنعت نفت راه‌اندازی شد

  • صالحی: خوشنویسان و نگارگران دو ثروت تاریخی ایرانند

  • نوبخت: توهین به رییس جمهوری، توهین به ملت و آرای آنان است

  • پیشکسوت حوزه رسانه و‌ خبر درگذشت

  • بیمه حوادث طبیعی واحدهای مسکونی اجباری است

  • کاهش ۵۰ درصدی ترخیص بیماران کرونایی از بیمارستان های استان تهران طی شبانه روز گذشته

  • اتلاف منابع و عدم تحقق اهداف از نبود برنامه‌ریزی صحیح ناشی می‌شود

  • حریق گسترده در یک کارگاه تزیینات خودرو

  • توسعه روابط تجاری ایران و ارمنستان

  • واکنش رئیس مجلس شورای اسلامی به برخورد یک نماینده با مأمور راهور

  • ساخت ۱۰۰ هزار مسکن ملی برای محرومان

  • فوت مرد جوان در پی سقوط به چاله آسانسور در پاسداران

 
کلیه حقوق متعلق به خبرگزاری پانا است.
ارتباط با ما درباره ما
طراحی و اجرا : سماسیستم