عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن:
تجمیع سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری؛ ضرورت یکپارچگی مدیریت زمین، تولید مسکن و توسعه درونی شهرها
تهران (پانا) - تجمیع سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران را نمی‌توان صرفاً یک تغییر ساختاری و اداری در مجموعه وزارت راه و شهرسازی دانست؛ این تحول در واقع تلاشی برای ایجاد پیوندی منسجم میان ظرفیت‌های مدیریت زمین، تولید مسکن و بازآفرینی شهری و بهره‌گیری هدفمند از منابع و دارایی‌های عمومی در مسیر توسعه متوازن شهرهاست.
در همین راستا، برای تبیین علل و چرایی این تجمیع از منظر مأموریت‌های فنی و مهندسی و بررسی ظرفیت‌هایی که با یکپارچگی این دو مجموعه برای حل مسائل شهری، تأمین مسکن، توسعه زیرساخت‌ها و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان ایجاد می‌شود، با میلاد امینی، عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، به گفت‌وگو نشستیم. او معتقد است زمین در رویکرد جدید، دیگر صرفاً منبعی برای واگذاری و تولید مسکن نیست، بلکه ابزاری راهبردی برای تحقق عدالت فضایی، توسعه درونی شهرها و بازآفرینی محلات ناکارآمد به شمار می‌رود.
پرسش: برای آغاز بحث، تجمیع سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران را از منظر مأموریت‌های فنی و مهندسی چگونه باید تحلیل کرد؟ اساساً چه ضرورتی موجب شد که این دو مجموعه در یک ساختار و چارچوب مأموریتی قرار گیرند؟
امینی: آنچه امروز در حال شکل‌گیری است، نباید صرفاً به‌عنوان ادغام ساختاری دو مجموعه تلقی شود؛ بلکه هدف اصلی، استقرار یک نظام یکپارچه مدیریت زمین، تولید مسکن و بازآفرینی شهری است که در آن ظرفیت‌های زمین و دارایی‌های عمومی در خدمت توسعه متوازن شهرها، ارتقای کیفیت محیط شهری و بهبود سطح دسترسی شهروندان به خدمات قرار می‌گیرد و به اصطلاح فاصله شمال تا جنوب شهرها کاهش می‌یابد.
برای درک اهمیت این تحول باید به سیر تحول سیاست‌های مدیریت زمین در کشور توجه کنیم. پس از تصویب قانون زمین شهری در دهه ۶۰ و شکل‌گیری سازمان زمین شهری، نگاه غالب به زمین، تأمین و اداره آن به‌عنوان منابع در قالب بانک زمین بود. در مراحل بعد و با تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، زمین بیش از پیش در خدمت تولید مسکن قرار گرفت؛ اما امروز در حال ورود به مرحله‌ای جدید هستیم که در آن زمین علاوه بر نقش خود در تولید مسکن، به‌عنوان ابزاری برای تحقق توسعه درونی شهرها، بازآفرینی شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان مورد استفاده قرار می‌گیرد.
بنابراین، اهمیت تجمیع این دو مجموعه در این است که ظرفیت‌های مدیریت زمین و مأموریت بازآفرینی شهری در یک چارچوب هماهنگ قرار می‌گیرند و امکان برنامه‌ریزی مؤثرتر برای حل مسائل شهرها فراهم می‌شود.
پرسش: در این رویکرد جدید، بازآفرینی شهری چه جایگاهی در سیاست‌های توسعه شهری و تولید مسکن پیدا می‌کند؟ آیا باید آن را صرفاً یک برنامه عمرانی برای نوسازی بافت‌های فرسوده دانست؟
امینی: بازآفرینی شهری صرفاً یک برنامه عمرانی یا کالبدی نیست، بلکه یک راهبرد و سیاست جامع شهری است که از طریق آن می‌توان ظرفیت‌های زمین و دارایی‌های عمومی را در خدمت عدالت فضایی، توزیع متوازن خدمات و کاهش نابرابری‌های شهری قرار داد.
در این رویکرد، هدف تنها نوسازی ساختمان‌های فرسوده نیست، بلکه ارتقای کیفیت در همه ابعاد زندگی ساکنان، از زیرساخت‌ها و خدمات عمومی تا شرایط اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و زیست‌محیطی محلات مورد توجه قرار می‌گیرد.
بخش قابل توجهی از جمعیت ساکن در محلات هدف با کمبود خدمات، شرایط نامناسب سکونت و محدودیت‌های زیرساختی مواجه‌اند. در این میان، بازآفرینی شهری باید به‌عنوان یک سیاست جامع برای ارتقای کیفیت زندگی دیده شود؛ سیاستی که در کنار نوسازی کالبدی، به مسائل معیشتی، فرهنگی، اجتماعی، زیست‌محیطی و افزایش دسترسی مردم به خدمات عمومی نیز توجه دارد.
موضوعاتی مانند محرومیت‌زدایی، محله‌محوری، ارتقای سطح فرهنگی و اجتماعی و بهبود کیفیت زندگی زمانی می‌توانند به نتایج ملموس برسند که در محدوده‌های جغرافیایی مشخص و با شناخت دقیق نیازهای ساکنان دنبال شوند.
پرسش: یکی از ظرفیت‌هایی که در پیوند مأموریت‌های سازمان ملی زمین و مسکن با بازآفرینی شهری مطرح می‌شود، توسعه درونی شهرهاست. این موضوع چه جایگاهی در پاسخ‌گویی به نیاز مسکن کشور دارد و چرا نباید تمام تمرکز سیاست‌های تولید مسکن بر توسعه سکونتگاه‌های جدید و الحاق اراضی به محدوده شهرها باشد؟
امینی: در شرایطی که بخش قابل توجهی از سیاست‌های تولید مسکن به توسعه سکونتگاه‌های جدید و الحاق اراضی به محدوده شهرها معطوف شده است، نباید از ظرفیت‌های ارزشمند هسته‌های درونی شهرها غافل شد.
محلات هدف بازآفرینی شهری، با وجود برخورداری از مشکلات کالبدی و کمبود برخی خدمات، از مزیت‌هایی همچون زیرساخت‌های موجود، دسترسی به شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری، هویت محلی و تعلق خاطر ساکنان برخوردارند؛ ظرفیت‌هایی که در توسعه سکونتگاه‌های جدید باید از ابتدا برای ایجاد آنها هزینه شود.
حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده در محلات هدف بازآفرینی شهری کشور شناسایی شده است. نوسازی و بازسازی این واحدها می‌تواند ظرفیت قابل توجهی برای افزایش عرضه مسکن ایجاد کند. برآوردهای مطرح‌شده نشان می‌دهد با نوسازی این واحدها، امکان تولید نزدیک به ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی فراهم می‌شود. بنابراین، بازآفرینی شهری نه‌تنها یک ضرورت برای ارتقای کیفیت زندگی در محلات ناکارآمد، بلکه یکی از ظرفیت‌های مهم تکمیل سیاست‌های تولید مسکن در کشور است.
در این محلات، بخش مهمی از زیرساخت‌ها و خدمات شهری از قبل وجود دارد و مردم نیز به دلایل مختلف اجتماعی، اقتصادی و هویتی به محل زندگی خود وابستگی دارند. از این رو، اگر دولت با همراهی دستگاه‌های اجرایی، نهادهای عمومی و مدیریت شهری بتواند حمایت‌های لازم را در قالب سیاست‌های مشوقانه و تنظیم‌گری و تسهیل‌گری دنبال کند، زمینه برای مشارکت مردم در نوسازی و تولید مسکن تقویت خواهد شد.
پرسش: با انتقال مأموریت بازآفرینی شهری به سازمان ملی زمین و مسکن، چه تغییری باید در شیوه راهبری و اجرای برنامه‌های بازآفرینی اتفاق بیفتد؟ نقش ساختار جدید در هماهنگی دستگاه‌های مسئول چیست؟
امینی: یکی از موضوعات مهم در ساختار جدید، تقویت نقش راهبری و هماهنگ‌کننده حوزه بازآفرینی شهری است. دبیرخانه ستاد ملی بازآفرینی شهری ظرفیت مهمی برای هماهنگ‌سازی دستگاه‌های اجرایی و برنامه‌ریزی مشترک در محلات هدف دارد. رویکرد مورد انتظار این است که نقش این مجموعه بیش از آنکه بر تصدی‌گری مستقیم متمرکز باشد، بر تولی‌گری، هم‌افزایی، برنامه‌ریزی و ایجاد هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول استوار شود.
نقطه آغاز این فرآیند، شناسایی محلات هدف و شناخت دقیق مسائل و نیازهای آنهاست. پس از آن باید بر مبنای اسناد راهبردی و قوانین مرتبط با حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، برنامه اقدام مشترک برای هر محدوده تدوین شود.
در این برنامه، هر دستگاه متناسب با مأموریت قانونی خود مسئولیت مشخصی بر عهده می‌گیرد و سهم خود را در قالب منابع مالی، امکانات، خدمات و اقدامات اجرایی وارد فرآیند می‌کند.
برای تحقق این هدف، هماهنگی باید در دو سطح افقی و عمودی دنبال شود. هماهنگی افقی به معنای همکاری میان دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری است و هماهنگی عمودی نیز ارتباط منسجم میان ستاد ملی، ستادهای استانی به ریاست استانداران و ستادهای شهرستانی به مسئولیت فرمانداران را شامل می‌شود.
در این ساختار، شهرداری‌ها، ادارات کل راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های مسئول باید در قالب یک برنامه مشترک و با تقسیم کار روشن، برای حل مسائل محلات هدف اقدام کنند.
مسئله اصلی امروز صرفاً شناسایی محلات ناکارآمد نیست، بلکه چگونگی مواجهه با مسائل این محدوده‌ها و بسیج ظرفیت‌های نهادی، مالی و اجرایی برای حل آنهاست. بازآفرینی زمانی به نتیجه می‌رسد که همه دستگاه‌ها مسئولیت‌های قانونی خود را در یک چارچوب مشترک دنبال کنند و مشارکت مردم نیز به‌عنوان یکی از ارکان اصلی این فرآیند شکل بگیرد.
پرسش: یکی از محورهای اصلی تجمیع دو مجموعه، پیوند ظرفیت‌های زمین و دارایی‌های دولتی با مأموریت بازآفرینی شهری است. سازمان ملی زمین و مسکن چگونه می‌تواند از این ظرفیت برای رفع مسائل محلات هدف استفاده کند؟
امینی: سازمان ملی زمین و مسکن تاکنون عمدتاً متولی اجرای تکالیف وزارت راه و شهرسازی در حوزه تأمین و بهره‌برداری از زمین، آماده‌سازی اراضی و راهبری طرح‌های حمایتی مسکن بوده است. اکنون ظرفیت زمین و دارایی‌هایی که به نمایندگی از دولت در اختیار این سازمان قرار دارد، می‌تواند در چارچوب مأموریت‌های بازآفرینی شهری نیز به کار گرفته شود.
این ظرفیت، امکان پیوند دادن برنامه‌ریزی زمین برای حل نیازهای واقعی محلات را فراهم می‌کند. زمین در این رویکرد صرفاً موضوعی برای واگذاری یا ساخت‌وساز نیست، بلکه ابزاری برای ساماندهی فضایی شهر، تأمین خدمات عمومی، رفع کمبودهای زیرساختی و تحقق عدالت در دسترسی شهروندان به امکانات شهری محسوب می‌شود.
در واقع، با پیوند مأموریت‌های مدیریت زمین و بازآفرینی شهری، می‌توان از ظرفیت اراضی و دارایی‌های عمومی برای پاسخ‌گویی به نیازهای واقعی محلات و ارتقای کیفیت محیط شهری استفاده کرد.
پرسش: آیا برای استفاده از این ظرفیت و تأمین خدمات مورد نیاز محلات هدف، تجربه مشخصی در سازمان ملی زمین و مسکن وجود دارد که بتوان آن را به حوزه بازآفرینی شهری نیز تسری داد؟
امینی: بله. سازمان ملی زمین و مسکن در حوزه همکاری با دستگاه‌های خدمات‌رسان تجربه‌هایی دارد که می‌تواند در محلات هدف بازآفرینی شهری نیز مورد استفاده قرار گیرد.
برای نمونه، در چارچوب تفاهم‌نامه همکاری با سازمان نوسازی مدارس، تأمین منابع برای احداث فضاهای آموزشی با مشارکت طرفین و سهم ۵۰ درصدی هر مجموعه پیش‌بینی شده است. چنین الگویی می‌تواند برای رفع کمبودهای آموزشی در محلات هدف نیز مورد استفاده قرار گیرد.
همین رویکرد در حوزه تأمین امنیت محلات با همکاری فراجا و نیز خدمات درمانی، توسعه فضاهای سبز و بوستان‌ها و سایر نیازهای عمومی محلات قابل پیگیری است.
در واقع، ظرفیت زمین و امکانات سازمان می‌تواند به بستری برای جلب مشارکت دستگاه‌های تخصصی و تسریع در تأمین خدمات مورد نیاز ساکنان تبدیل شود.
پرسش: با توجه به گستردگی نیازهای زیرساختی و خدماتی در محلات هدف، آیا منابع دولتی و امکانات سازمان ملی زمین و مسکن به‌تنهایی برای اجرای برنامه‌های بازآفرینی کفایت می‌کند؟ چه سازوکاری برای تأمین این نیازها ضروری است؟
امینی: بر اساس برآوردهای انجام‌شده در قالب برنامه اقدام مشترک محلات هدف در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، حدود ۱۰ هزار و ۸۰۰ پروژه برای اجرا شناسایی شده بود که ارزش برآوردی آنها در آن مقطع حدود ۷۳ هزار میلیارد تومان بود.
این حجم از نیازهای زیرساختی و خدماتی نشان می‌دهد که منابع عمومی دولت به‌تنهایی پاسخ‌گوی همه نیازهای این محلات نیست و تحقق برنامه‌ها به مشارکت گسترده دستگاه‌ها، نهادهای عمومی، بخش خصوصی و مردم نیاز دارد.
مسئولیت بازآفرینی شهری نباید صرفاً بر دوش یک دستگاه قرار گیرد. اگر قرار باشد همه مسائل محلات هدف، از اصلاح شبکه فاضلاب و تأمین خدمات آموزشی و درمانی تا توسعه فضاهای فرهنگی و سبز، تنها از منابع و امکانات سازمان ملی زمین و مسکن تأمین شود، نه‌تنها امکان تحقق کامل اهداف وجود نخواهد داشت، بلکه با فلسفه اصلی بازآفرینی شهری نیز مغایرت خواهد داشت.
هر دستگاه باید متناسب با مأموریت و تکالیف قانونی خود در این فرآیند حضور فعال داشته باشد. شرکت‌های آب و فاضلاب، توانیر، وزارت آموزش و پرورش، دستگاه‌های فرهنگی، فراجا و سایر نهادهای خدمات‌رسان هرکدام مسئولیت‌هایی در حوزه زیرساخت و سرانه خدماتی دارند.
برنامه اقدام مشترک باید زمینه‌ای فراهم کند تا این دستگاه‌ها پروژه‌های مورد نیاز محلات را در برنامه‌های اجرایی و بودجه‌های سالانه خود لحاظ کنند و با هماهنگی ستادهای بازآفرینی، اقدامات خود را به‌صورت متمرکز و هدفمند پیش ببرند.
برای مثال، اجرای پروژه‌هایی نظیر توسعه و تکمیل شبکه فاضلاب، مستلزم پیش‌بینی نیازهای این محلات در برنامه‌های عملیاتی و اعتبارات سالانه دستگاه‌های مسئول است. از این رو، لازم است شرکت‌های خدمات‌رسان و سایر دستگاه‌های اجرایی، متناسب با مأموریت‌های خود، اجرای این پروژه‌ها را در اولویت برنامه‌هایشان قرار دهند و با حمایت و هماهنگی ستادهای بازآفرینی شهری، زمینه رفع کمبودهای زیرساختی این محلات را فراهم کنند.
پرسش: در کنار ابعاد کالبدی و زیرساختی، بازآفرینی شهری چه نقشی در محرومیت‌زدایی و کاهش نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی دارد؟ چگونه می‌توان اطمینان حاصل کرد که اقدامات اجرایی به بهبود واقعی کیفیت زندگی ساکنان منجر می‌شود؟
امینی: بخش قابل توجهی از جمعیت ساکن در محلات هدف با کمبود خدمات، شرایط نامناسب سکونت و محدودیت‌های زیرساختی مواجه‌اند. در این میان، بازآفرینی شهری باید به‌عنوان یک سیاست جامع برای ارتقای کیفیت زندگی دیده شود؛ سیاستی که در کنار نوسازی کالبدی، به مسائل معیشتی، فرهنگی، اجتماعی، زیست‌محیطی و افزایش دسترسی مردم به خدمات عمومی نیز توجه دارد.
موضوعاتی مانند محرومیت‌زدایی، محله‌محوری، ارتقای سطح فرهنگی و اجتماعی و بهبود کیفیت زندگی زمانی می‌توانند به نتایج ملموس برسند که در محدوده‌های جغرافیایی مشخص و با شناخت دقیق نیازهای ساکنان دنبال شوند.
ستاد ملی بازآفرینی شهری این ظرفیت را دارد که با گردآوری دستگاه‌های مسئول، برنامه‌های مختلف را در سطح محلات به یکدیگر پیوند دهد و از پراکندگی اقدامات جلوگیری کند.
از این رو، لازم است جایگاه ستادهای بازآفرینی شهری در سطوح ملی، استانی و شهرستانی تقویت شود. جلسات این ستادها باید به‌صورت منظم برگزار شود و تصمیمات آنها از مرحله سیاست‌گذاری به برنامه‌های اجرایی و تعهدات مشخص دستگاه‌ها تبدیل شود.
همچنین برگزاری جلسات منظم ستاد ملی با حضور رئیس‌جمهور و وزرای دستگاه‌های عضو می‌تواند به تقویت هماهنگی و پیگیری جدی‌تر تعهدات بین‌بخشی کمک کند.
بازآفرینی شهری یک مأموریت حاکمیتی و فرابخشی است و تحقق آن به استمرار سیاست‌ها و همکاری همه دستگاه‌ها نیاز دارد. نمی‌توان انتظار داشت یک سازمان به‌تنهایی مسائل پیچیده و چندبعدی محلات ناکارآمد را حل کند؛ بلکه باید با تقسیم مسئولیت، تجمیع منابع و مشارکت مردم، زمینه اجرای اقدامات مؤثر و پایدار فراهم شود.
پرسش: با توجه به مباحث مطرح‌شده، در نهایت موفقیت تجمیع سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران را باید با چه شاخصی ارزیابی کرد؟ خروجی مورد انتظار این تحول برای شهرها و شهروندان چیست؟
امینی: موفقیت تجمیع سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران باید با آثار آن در زندگی مردم سنجیده شود. نباید این تحول را صرفاً بزرگ‌تر یا کوچک‌تر شدن یک مجموعه یا تغییر در ساختار اداری دو دستگاه تلقی کرد. اهمیت این اتفاق در آن است که ظرفیت‌های مدیریت زمین، تولید مسکن و بازآفرینی شهری در یک چارچوب هماهنگ قرار می‌گیرند و امکان برنامه‌ریزی مؤثرتر برای حل مسائل شهرها فراهم می‌شود.
اگر زمین، منابع و امکانات عمومی در چارچوب برنامه‌ریزی یکپارچه و با مشارکت دستگاه‌های مسئول و مردم به کار گرفته شوند، می‌توان بخش مهمی از کمبودهای زیرساختی و خدماتی محلات هدف را برطرف کرد، زمینه نوسازی واحدهای فرسوده را فراهم آورد و دسترسی ساکنان به خدمات عمومی را ارتقا داد.
این همان نقطه‌ای است که در آن مدیریت زمین از یک فعالیت صرفاً اجرایی به ابزاری برای تحقق عدالت فضایی و توسعه متوازن شهری تبدیل می‌شود.
ارسال دیدگاه