مازاد مسکن در آینده به معنای پایان نیاز نیست

طی دهه‌های اخیر، جمعیت ایران با سرعت بالایی رشد کرده و این موضوع یکی از اصلی‌ترین محرک‌های افزایش تقاضا برای مسکن بوده است اما اکنون با کاهش نرخ باروری، افزایش سن ازدواج و مهاجرت جوانان، روند رشد جمعیت ایران به شدت کند شده و برخی تحلیل‌ها نشان می‌دهد  که در کمتر از دو دهه آینده، کشور با رشد جمعیت منفی مواجه خواهد شد. این تغییر بنیادین می‌تواند ساختار بازار مسکن را دگرگون کند، اما نه لزوماً به معنای کاهش نیاز به مسکن.

اکنون این پرسش مطرح است که آیا کاهش جمعیت به معنای مازاد مسکن است؟برخی کارشناسان معتقندند کاهش رشد جمعیت می‌تواند این تصور را ایجاد کند که در آینده با مازاد عرضه مسکن روبه‌رو خواهیم شد. اما واقعیت بازار پیچیده‌تر از این است. هرچند جمعیت کل کاهش می‌یابد، اما تعداد خانوارها معمولاً با سرعت کمتری کاهش پیدا می‌کند، زیرا الگوی زندگی در حال تغییر است. افزایش طلاق، تجردگرایی و کاهش بعد خانوار باعث می‌شود که حتی با کاهش جمعیت، تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر و مستقل‌تر همچنان بالا بماند.

این شرایط در حالی است که یکی از ویژگی‌های بازار مسکن در ایران، پایین بودن عمر مفید ساختمان‌هاست. در حالی‌که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته ساختمان‌ها تا ۸۰ یا ۱۰۰ سال قابل بهره‌برداری هستند، در ایران بسیاری از واحدهای ۲۰ تا ۳۰ ساله به عنوان «کلنگی» شناخته می‌شوند.

بنابراین، حتی اگر جمعیت کشور رشد نکند، نیاز به ساخت و نوسازی به‌دلیل فرسودگی ساختمان‌ها پابرجاست و بخش بزرگی از تقاضا نه ناشی از رشد جمعیت، بلکه ناشی از جایگزینی واحدهای قدیمی است.

خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در گفت‌وگو با پانا با اشاره به برخی تحلیل‌ها مبنی بر کاهش تقاضای مسکن در دو دهه آینده به دلیل رشد منفی جمعیت گفت: «این تحلیل اگرچه در ظاهر درست به نظر می‌رسد، اما نباید فراموش کرد که در این مدت جریان زندگی در کشور ادامه دارد و نیاز به مسکن همچنان پابرجاست. از سوی دیگر، بخش بزرگی از واحدهای مسکونی فعلی کشور عمر مفید پایینی دارند و ناگزیر باید جایگزین شوند.»

 پیش‌بینی مازاد مسکن در آینده نباید سیاست‌گذاری‌ها را دچار خطا کند

وی  با بیان اینکه    پیش‌بینی مازاد مسکن در آینده نباید سیاست‌گذاری‌ها را دچار خطا کند، افزود: «در این دو دهه نیز خانوارهای جدید شکل می‌گیرند و بخش قابل توجهی از ساختمان‌های فعلی به دلیل کیفیت پایین ساخت، عمر کوتاهی دارند و به اصطلاح "کلنگی" می‌شوند. بنابراین، حتی اگر رشد جمعیت منفی باشد، نیاز به ساخت و نوسازی همچنان وجود دارد.»

جابه‌جایی جمعیتی و تغییر جغرافیای تقاضا

کاهش رشد جمعیت ممکن است باعث افت تقاضا در برخی شهرها شود، اما در مقابل، کلان‌شهرها و مناطق مهاجرپذیر همچنان با فشار تقاضا روبه‌رو خواهند بود. تمرکز فرصت‌های شغلی، امکانات آموزشی و رفاهی در تهران، مشهد، اصفهان و شهرهای بزرگ، سبب می‌شود مهاجرت درون‌کشوری تقاضا را در این مناطق حفظ کند، حتی اگر جمعیت کل کشور ثابت بماند یا کاهش یابد.

تغییر الگوی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

با کاهش رشد جمعیت، احتمالاً بازار مسکن از حالت «مصرفی» به سمت «سرمایه‌ای و خدماتی» حرکت می‌کند. به‌جای ساخت‌وساز انبوه برای خانوارهای جدید، تمرکز بر بازسازی، نوسازی و بهینه‌سازی انرژی در واحدهای موجود افزایش خواهد یافت. همچنین بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و مسکن میان‌مدت ممکن است رشد کند، زیرا خانوارها تمایل کمتری به خرید ملک و تمایل بیشتری به اجاره‌نشینی پیدا خواهند کرد.

کاهش رشد جمعیت بدون تردید بر بازار مسکن اثرگذار است، اما این تأثیر الزاماً به معنای رکود کامل یا مازاد عرضه نیست. ماهیت تقاضا تغییر می‌کند، نه لزوماً حجم آن. در آینده، بازار مسکن ایران بیش از هر چیز به سمت نوسازی، بهینه‌سازی و مدیریت دارایی‌های موجود خواهد رفت.

سیاست‌گذاران باید از هم‌اکنون با رصد دقیق تحولات جمعیتی، راهبردهای تازه‌ای برای توسعه شهری، آموزش نیروی انسانی در ساخت‌وساز نوین و ارتقای کیفیت زندگی شهری تدوین کنند.