بررسی حقوقی مشکلات مربوط به مشاعات ساختمان

یکی از مهم‌ترین زمینه‌های بروز اختلاف در زندگی آپارتمان‌نشینی، مشکلات مربوط به مشاعات ساختمان است. مشاعات به فضاها و بخش‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که مالکیت انحصاری ندارد و همه ساکنان در استفاده از آن‌ها شریک هستند. این فضاها شامل راه‌پله، پشت‌بام، حیاط، پارکینگ، تأسیسات عمومی، انباری‌های مشترک، آسانسور و لابی می‌شود. از آن‌جا که استفاده ناصحیح یا خودسرانه از مشاعات می‌تواند موجب ایجاد تنش و نارضایتی میان ساکنان شود، قانون‌گذار مقررات مشخصی برای مدیریت و بهره‌برداری از این فضاها پیش‌بینی کرده است.

از جمله مصادیق رایج تخلف در مشاعات، می‌توان به تصرف خودسرانه‌ فضای پارکینگ توسط واحدی که آن محل به وی تعلق ندارد، نصب وسایل شخصی در راه‌پله‌ها یا لابی، استفاده از پشت‌بام به عنوان انبار، برگزاری مراسم در حیاط مشترک بدون رضایت دیگران یا تغییر کاربری اتاق سرایداری اشاره کرد. این‌گونه اقدامات که بدون رضایت دیگر مالکان صورت می‌گیرد، خلاف قانون تلقی شده و قابل پیگیری حقوقی است.

قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن به طور خاص به این موضوع پرداخته است. مطابق ماده ۳ این قانون، قسمت‌های مشترک ساختمان قابل انتقال به صورت انفرادی به دیگران نیست و همه مالکان در آن سهیم‌اند. ماده ۴ نیز تصریح می‌کند که هیچ‌یک از مالکان حق ندارد بدون رضایت دیگران، در قسمت‌های مشترک تصرفاتی کند که مانع استفاده سایرین شود. بر این اساس، چنانچه فردی بخواهد بخشی از پشت‌بام را به انحصار خود درآورد یا فضای عمومی را به شکل شخصی بهره‌برداری کند، دیگران می‌توانند از او در شورای حل اختلاف یا دادگاه شکایت کنند.

در اغلب ساختمان‌ها، مدیر یا هیأت مدیره مسئول نظارت بر حسن استفاده از مشاعات هستند. این افراد با استناد به قانون، موظف‌اند از بروز تخلف جلوگیری کرده و در صورت نیاز، اخطار کتبی صادر یا به مراجع ذی‌ربط اطلاع دهند. همچنین ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها به مدیر ساختمان اجازه داده است در موارد ضروری (مانند انسداد راه‌پله با وسایل شخصی یا تصرف غیرمجاز مشاعات) اقدام حقوقی یا حتی کیفری انجام دهد.

برخی مشکلات نیز جنبه فنی دارند؛ برای مثال، چنانچه تأسیسات عمومی مانند لوله‌های آب یا برق در قسمت‌های مشترک دچار خرابی شوند، تعمیر و نگهداری آن بر عهده کلیه ساکنان است و هزینه‌ها باید به صورت نسبی بین مالکان تقسیم شود. امتناع یک واحد از پرداخت سهم خود، می‌تواند منجر به صدور رأی قضائی برای الزام به پرداخت شود. این موضوع در ماده ۲۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها پیش‌بینی شده و ضمانت اجرای آن حتی می‌تواند تا صدور حکم جلب نیز پیش برود.

یکی دیگر از موارد اختلاف‌برانگیز، استفاده غیرقانونی از مشاعات برای فعالیت‌های تجاری یا اداری است. به‌طور مثال، تبدیل لابی به دفتر خدماتی یا استفاده از پارکینگ برای انبار کالا، در صورتی که موجب مزاحمت یا تداخل در استفاده دیگران شود، خلاف قانون است. ساکنان می‌توانند ابتدا موضوع را به مدیر ساختمان اطلاع دهند و در صورت رفع نشدن مشکل، از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنند.

در نهایت، لازم است تأکید شود که یکی از راهکارهای مؤثر در مدیریت صحیح مشاعات، تدوین آیین‌نامه داخلی ساختمان با همکاری و توافق همه ساکنان است. در این آیین‌نامه می‌توان نحوه استفاده از مشاعات، مسئولیت‌ها، ممنوعیت‌ها و شیوه حل اختلاف را به‌صورت روشن تعیین کرد. وجود این آیین‌نامه نه‌تنها موجب کاهش سوءتفاهم می‌شود، بلکه پشتوانه‌ای برای اقدامات قانونی در آینده خواهد بود.

چنانچه یکی از مالکان بدون رضایت و اجازه سایر مالکان اقدام به تصرف یا تغییر قسمت‌های مشاع ساختمان کند، در اصطلاح قانونی مرتکب تصرف عدوانی شده است. حال چنانچه یکی از ساکنان دست به تصرف عدوانی زده و اینگونه موجب نارضایتی و آزار سایر ساکنان شود، می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و موضوع را آنجا مطرح کرد، این شورا معمولا طرفین دعوی را به صلح و سازش و رفع مشکل به وجود آمده دعوت می‌کند.

شاید آپارتمان نشینی و آمیختگی با فرهنگ و قوانین آن پس از گذشت سالها، هنوز به طور کامل در جامعه جا نیفتاده است. شیوه‌ای که در آن افراد در قسمت‌هایی از ملک با شریک بوده و تمامی تصمیم گیری‌ها در مورد آن قسمت‌ها بسته به نظر شخصی هیچ یک از مالکان نبوده و مجمع عمومی آنها به‌طور مشترک می‌توانند در مورد آن تصمیم‌گیری کنند. به‌طور کلی هنگامی که نام مشاعات می‌آید و صحبت از آن می‌شود، بدین مفهوم است که هیچ شخصی نمی‌تواند به‌‌طور مستقل تصمیم بگیرد و طبق آن عمل کند. به عنوان مثال؛ بخشی از مشاعات ساختمان را بر طبق سلیقه یا نیاز شخصی خود تغییر دهد. در حقیقت برای ایجاد کوچک‌ترین تغییری در قسمت‌های مشترک یک ساختمان مثل تغییر در نمای ساختمان همه‌ سکنه‌ آن باید به نقطه‌ نظر مشترکی برسند؛ به این مفهوم که در طی جلساتی که مابین اهالی ساختمان برگزار می‌شود اکثریت آن‌ها به تفاهم رسیده و مخالفتی برای این تغییر از جانب هیچ‌کدام از ساکنان وجود نداشته باشد .

با توجه به اهمیت موضوع مشاعات در شکل‌گیری روابط سالم آپارتمانی، توصیه می‌شود ساکنان با شناخت دقیق حقوق و مسئولیت‌های خود و دیگران، از بروز اختلافات پیشگیری کرده و در صورت لزوم، از راه‌های قانونی برای احقاق حق استفاده کنند. رعایت اخلاق، گفت‌وگو و صبوری در کنار آگاهی حقوقی، می‌تواند آرامش را به فضای مشترک زندگی بازگرداند.