کاهش 65 درصدی معاملات؛ مسکن نسخه شفابخش می‌خواهد

شهاب سعادت‌نژاد، رئیس انجمن سازندگان شهر تهران در این خصوص می‌گوید مسکن با توجه به کاهش ارزش ریال و بالارفتن هزینه ساخت می‌تواند ظرفیت افزایش قیمت‌های بیش از این را داشته باشد اما این افزایش نمی‌تواند بدون توجه به تقاضایی باشد که به شدت کاهش یافته است و کاهش قابل توجه معاملات مسکن موید این موضوع است.

آن گونه که رئیس انجمن سازندگان شهر تهران می‌گوید بحران مسکن در کشور متاثر از وضعی است که در سطح کلان اقتصادی کشور درحال رخ دادن است. دولت باید سیاستگذار خوبی در بخش مسکن باشد. تولیدکننده نیز باید انگیزه داشته باشد تا در فرآیندی سهل‌تر مسکن تولید کند.

با توجه به کاهش قابل توجه معاملات مسکن در تیر امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل که کاهشی حدود 65 درصد بوده است این پرسش را مطرح می‌کند که آیا بخش مسکن در مسیری که اکنون طی می‌کند به نسخه‌ای شفابخش نیاز دارد؟

براساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در تیر سال ۱۳۹۸ به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۴ هزار و ۸۰۰ فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۰ و ۶۴.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.

کاهش قابل ملاحظه حجم معاملات در ماه‌های اخیر موجب شده است تا رشد ماهانه قیمت مسکن روند کاهشی به خود گرفته و در تیر سال جاری به ۰.۴ درصد تقلیل یابد. این میزان رشد در شرایطی محقق شده است که در این ماه ۱۲ منطقه از مجموع ۲۲ منطقه شهر تهران با کاهش متوسط قیمت نسبت به ماه قبل مواجه بودند. در این ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲۴.۸ و ۲۲.۵ درصد رشد نشان می‌دهد.

کاهش حدود 50 درصدی معاملات مسکن در شهر تهران

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار ماهه نخست سال ۱۳۹۸ به حدود ۲۶ هزار و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ۴۹.۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۲ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۰۲.۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

شهاب سعادت‌نژاد، رئیس انجمن سازندگان مسکن شهر تهران در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی پانا اظهار کرد:‌ به دلیل تاثیری که قیمت مصالح از نرخ دلار و سایر ارزهای دیگر می‌گیرد هزینه‌های ساخت با افزایش مواجه شده است. از سوی دیگر به دلیل کاهش ارزش ریال در برابر ارزها قیمت تمام‌شده زمین نیز برای ساخت افزایش یافته است.

وی با بیان اینکه سیاست دولت درسال‌های اخیر حمایت از مسکن نبوده است و به عنوان بازویی حمایتی برای تولید مسکن عمل نکرده است، تصریح کرد: «در برخی موارد سیاست دولت بازدارنده برای تولید نیز بوده است. سرمایه‌گذاران مسکن نیازمند تسهیل شرایط هستند اما سنگ‌اندازی و موانع تولید موجب شده است تا تولید مسکن در کشوربه گونه‌ای نباشد که پاسخگوی تقاضای واقعی باشد.»

رئیس انجمن سازندگان مسکن شهر تهران اظهار کرد:‌ «افزایش قابل توجه قیمت مصالح مسکن که در برخی از موارد تا سه یا چهار برابر افزایش یافته است یکی از مواردی است که سازندگان را برای اجرای پروژه‌های ساخت با تردید همراه کرده است.»

کاهش تولید مسکن به معنای گرانی بیشتر است

وی با بیان اینکه عدم تولید عرضه مسکن به معنای زمینه‌ای برای افزایش بیشتر نرخ‌ها خواهد بود، اظهار کرد:‌ «بازار کشش لازم را برای افزایش قیمت‌های بیشتر ندارد وگرنه افزایش قیمت به دلیل نابرابری عرضه و تقاضا امکان‌پذیر هست.»

سعادت‌نژاد اظهار کرد:‌ «کیفیت پایین ساخت یکی دیگر از معضلات ساخت و سازها در کشور است. عمر مفید ساختمان‌ها که درسالهای گذشته 30 تا 50 سال بوده است اکنون به 25 سال رسیده است. این به معنی آن است که ساختمان‌ها پس از یک دوره 15 تا 17 سال نیازمند بازسای و بعد از 25 سال نیاز به ساخت مجدد دارند.»

وی افزود:‌ «توجه به استانداردهای ساخت، به کار بردن مصالح با کیفیت و استفاده از سازندگان دارای صلاحیت موجب می‌شود تا عمر ساختمان‌ها افزایش یابد این به معنای حفظ کردن دارایی‌ها و ثروتی است که در کشور صرف ساخت مسکن می‌شود.»

افزایش طول عمر ساختما‌ن‌ها بر قیمت مسکن تاثیرگذار است

رئیس انجمن سازندگان مسکن شهر تهران عنوان کرد: «افزایش طول عمر ساختمان به ازای هر سال می‌تواند چندین میلیارد تومان صرفه‌جویی اقتصادی به همراه داشته باشد. نباید کالایی تولید شود که به عمر مفید ساختمان‌ها را کاهش دهد و سازندگان نیز می‌توانند این مراقبت را داشته باشند.»

وی افزود: «قوانین کشور خلائی ندارند اما اجرا و نظارت بسیار ضعیف دارند به همین دلیل در حوزه ساخت با معضلات و مشکلاتی مواجه هستیم که متضرر اصلی آن مردمی هستند که دسترنج سالهای زندگی خود را صرف خرید بنایی می‌کنند که در برابر حوادث مقاومت اندکی دارند و خیلی زود هم فرسوده می‌شوند.»

سعادت‌نژاد تاکید کرد:‌ «دوباره سازی ساختمان‌های بالای 25 سال یکی از مهمترین دلایل گران‌شدن مسکن است چون تقاضای استفاده از مصالح را افزایش می‌دهد به انضمام اینکه تخریب این واحدها به معنای از بین رفتن ثروت و دارایی کشور و مصالحی مانند گچ، سیمان، آهن و چوب است که در تخریب‌ها نابود می‌شوند.»

برخی ساختمان‌های دهه 60 و 70 به مرحله تخریب رسیده‌اند

وی ادامه داد:‌ «متاسفانه برخی از ساختمان‌های دهه 60 در کشور نیازمند بازسازی هستند و در برخی از محلات ساختمانهای دهه 70 در حال بازسازی هستند. بیش از 25 میلیون مترمربع بافت فرسوده در تهران وجود دارد. فرسوده‌ها نیازمند بازسازی هستند و اگر در بازسازی آنها دقت لازم اعمال نشود معنایی جز هدررفت منابع ندارد.»

رئیس انجمن سازندگان شهر تهران تاکید کرد: «‌استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد در کنار فعالیت سازندگان صاحب صلاحیت از جمله مواردی است که موجب بهبود روند ساخت وسازها در کشور می‌شود. عوامل اجرایی در کشور بسیار مهم هستند اما کارگران آموزش لازم را نمی‌بینند و سازندگان نیز تنها به دنبال آن هستند که مسکنی بسازند و بفروشند و در این میان مکانیسم‌هایی که تفاوت ساخت خوب و بد و نقش ان در قیمت ساختمان را تعیین می‌کنند وجود ندارد.»

افزایش طول عمر ساختمان‌ها مستلزم بهبود کیفیت تولید مصالح است

وی ادامه داد:‌ «تا زمانی که کیفیت تولید مصالح افزایش پیدا نکند عمر مفید ساختمان‌ها نیز افزایش نخواهد یافت.»

رئیس انجمن سازندگان مسکن درباره قیمت تمام‌شده یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران گفت:‌ «قیمت جواز در نقاط مختلف شهر تهران متفاوت است و به غیر از هزینه جواز حدود 2 تا 4 میلیون تومان بسته به کیفیت مصالحی که در ساخت مورد استفاده قرار می‌گیرد هزینه تمام‌شده ساخت یک متر مربع از واحد مسکونی است.»

وی افزود:‌ «هزینه‌های جواز نیز از مترمربعی 200 تا یک میلیون تومان بسته به تجاری یا مسکونی بودن واحد هزینه در بردارد که به هزینه ساخت افزوده می‌شود بنابراین با احتساب جواز، مشاعات و ساخت از متری 2 میلیون و 800 هزار تومان هزینه ساخت برای واحدهای مسکونی وجود دارد. این رقم به استثنای قیمت زمین است.»

رئیس انجمن سازندگان مسکن تهران با بیان اینکه اگر مصالح کیفی با کیفیت نامطلوب ساخته شود و سازنده تخصص لازم را نداشته باشد بازهم مسکن عمر مفید چندانی نخواهد داشت، اظهار کرد:‌ «در کشورهایی مانند انگلستان هیچ فرد عادی یا مالکی این اجازه و صلاحیت را ندارد که در ساخت یا تعمیر مسکن ورود پیدا کند و حتی اگر مشکل روشنایی در واحدی وجود داشته باشد، باید با ادارات برق تماس گرفته شود تا کارشناسانی از وزارت نیرو کار تعمیر را برای آنها انجام دهند.»

وی با اشاره به نمادهایی از ساخت کیفی مسکن در شهر تهران ادامه داد:‌ «در تهران مجموعه‌هایی مانند اکباتان و آتی‌ساز که توسط شرکت‌های رتبه‌دار ساخته‌ شده‌‌اند از کیفیت مطلوب برخوردار هستند اما متاسفانه ساخت مسکن در کشور به سمتی رفته است که هر فردی که جواز گرفته است مجاز به ساخت و ساز است.»

خصولتی‌ها در رقابت تنگاتنگ با بخش خصوصی واقعی

سعادت‌نژاد در پاسخ به این پرسش که تشکلهای خصوصی بخش مسکن تلاشی را برای بهبودکیفی‌سازی مسکن آغاز نکرده‌اند، عنوان کرد: «نگرش دولت‌ها به تشکلها و انجمن‌های بخش خصوصی نگاه مثبتی نبوده است بهای لازم به این بخش داده نشده است و متاسفانه شرکت‌های خصولتی با ماهیت دولتی به جای بخش خصوصی در حال رقابت با بخش خصوصی واقعی هستند.»

وی افزود:‌ «مسکن کالایی مصرفی است اما سرمایه‌ای شده است و همین امر موجب ورود نقدینگی و ساخت توسط افراد فاقد صلاحیت شده است. باید اجازه داده شود تنها شرکت‌ها و افرادی که واجد صلاحیت هستند مسکن بسازند.»

وی در پاسخ به این پرسش که در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر از انبوه‌سازان استفاده شده است چرا ساخت این واحدها کیفی نبوده است، گفت:‌ «در مسکن مهر نیز پروژه‌های مسکن در فرآیندی دست چندمی به دست انبوه‌ساز رسیده است. تعاونی‌ها در این پروژه‌ها فعال بوده‌اند و مطابق با ساخت خودشان از انبوه‌‌ساز خواسته‌اند که واحدها را با ویژگی‌های مدنظر و قیمت مورد نظرخودشان بسازند.»

مسکن مهر در فرآیندی دست چندمی به انبوه‌سازان رسیده است

سعادت‌نژاد گفت:‌ «کارفرمایان مسکن مهر یا دولت یا تعاونی‌ها بوده‌آند که هزینه ساخت را تعیین کرده‌اند و واسطه‌ها موجب بالارفتن کیفیت شده‌اند. اتفاق بد مسکن مهر حلقه‌های واسط بوده است که هزینه ساخت را افزایش داده و در نهایت موجب شده است تا این واحدها از کیفیت لازم برخوردار نباشند.»

ساختمان‌ها باید دارای شناسنامه فنی شوند

وی با بیان اینکه ساختمان‌ها باید دارای شناسنامه فنی باشند، اظهار کرد:‌ «تمام ساختمان‌ها باید شناسنامه فنی باشند. ساختمانی که شناسنامه فنی ندارد نباید پایان کار دریافت کند اما اکنون شناسنامه فنی الزامی نشده است.»

سعادت‌نژاد تاکید کرد:‌« بحران مسکن در کشور متاثر از وضعی است که در سطح کلان اقتصادی کشور درحال رخ دادن است. دولت باید سیاستگذار خوبی در بخش مسکن باشد. تولیدکننده نیز باید انگیزه داشته باشد تا در فرآیندی سهل‌تر مسکن تولید کند.»

وی ادامه داد:‌ «طبیعی است که کنترل ورود نقدینگی سرگردان با هدف جلوگیری از سوداگری و انگیزه‌های آن نقش مهمی در کنترل قیمت مسکن در میان‌مدت خواهد داشت.»

واحدهای مسکونی 6 تا 9 میلیون تومان بیشترین میزان فروش را به خود اختصاص داده‌اند

براساس این گزارش، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیر ۱۳۹۸ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۶ میلیون تا ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۹ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا هر کدام با سهم مشابه ۱۰.۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی ۹ تا ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان با اختصاص سهم ۱۰.۲ درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته است. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۸.۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان معامله شده‌اند.

واحدهای مسکونی 50 تا 60 متر مربع بیشترین معاملات مسکن را به خود اختصاص دادند

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرسال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با سهم ۱۴.۶ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۶۰ تا ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۸ و ۱۱.۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۴.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

بیشترین میزان معاملات مسکن مربوط به واحدهای 300 تا 450 میلیون تومانی است

در تیر سال ۱۳۹۸، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۶ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ و ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۲.۸ و ۱۰.۲ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۵۱.۹ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.