چرا رونق بهاری بازار مسکن، به رکود تابستانی رسید

گشتی در سایت‌های معروف و پر بازدید خرید و فروش مسکن نشان‌ می‌دهد قیمت املاک همچنان بالاست. قیمت‌ها آنقدر بالاست که حتی واحدهای با متراژ کوچک نیز با ارقامی قیمت‌گذاری شده‌اند که با خود می‌گویید آیا کسی حاضر است برای خرید این واحدها این میزان پول پرداخت کند.

البته میزان افزایش قیمت در مناطق مختلف شهرها متفاوت است و آنگونه که حسام عقبایی، نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک، می‌گوید افت شدید معاملات مسکن در پی گرانی همراه با تورم، سفته‌بازان را به بازار وارد کرده است و فعالیت سفته‌بازانه در برخی مناطق برای ایجاد تقاضای کاذب بیشتر است.

البته محمدعلی ربانی، عضو کانون انجمن‌های سراسری انبوه‌سازی، در کشور وجود سفته‌بازان را شائبه می‌داند و می‌گوید حال و هوای بازار مسکن متاثر از فضای کلی است که بر اقتصاد کشور حاکم شده است و کاهش ارزش پول ملی مهمترین عامل در افزایش قیمت‌هاست.به گفته او فعالیت‌های سفته‌بازانه آنقدر در وضع کنونی بازار مسکن تاثیرگذار نیست.

ربانی درگفت وگو با خبرنگار پانا با تاکید بر شروع فاز جدیدی از رکود در بازار مسکن اظهار کرد: در وضعی که گرانی و تورم بیش از توان مالی مردم باشد رکود در بخش مسکن ایجاد می‌شود. در سال‌های گذشته فاصله بین قیمت خرید و فروش و بازار رهن و اجاره در حال کاهش بود به همین دلیل مردم تمایل داشتند که به خرید مسکن اقدام کنند و البته قیمت مسکن نیز به دلیل رکود چند ساله به وضع نسبی و متعادلی رسیده بود.

وی ادامه داد:‌ در ابتدای سال 96 آمار معاملات خرید و فروش مسکن افزایش یافت و بازار اجاره با اقبال کمتری همراه شد اما با رشد قیمت‌ها در نیمه دوم سال تمایل به اجاره به دلیل نبود قدرت خرید در مردم افزایش یافته است.

ربانی تصریح کرد:‌ قیمت خرید مسکن آن‌قدر در شهرهای بزرگ افزایش یافته است که انتظارهایی را برای رکود چند سال قبل به وجود آورده است و می‌توان گفت این رکود با کاهش 45 درصدی معاملات در شهریور امسال دوباره آغاز شده است.

عضو کانون انجمن‌های سراسری انبوه‌سازی در کشور خاطرنشان کرد:‌ سطح قدرت خرید مردم در وضع فعلی آنقدر زیاد نیست که قیمت‌های گزاف مسکن را داشته باشند و اگر این افزایش قیمت‌ها تثبیت شود یا ادامه پیدا کند رکود بازار مسکن تا دو سال و نیم آینده ادامه خواهد داشت مگر آنکه قیمت‌ها متعادل شود.

وی افزود:‌ تجربه نشان می‌دهد که در وضع رکود پس از افزایش قیمت‌ها نرخ مسکن با کاهش همراه نخواهد شد و مردم حاضر نیستند قیمت‌های افزایش‌یافته را به دوران قبل برگردانند.

ربانی عنوان کرد: قیمت مسکن در شهرهای بزرگ در هیچ دوره زمانی به عقب برنگشته است و ممکن است برای سال‌ها تثبیت شده باشد اما به عقب برنگشته است.

وی اضافه کرد:‌ نبود مدیریت مناسب در بخش بازارهای پولی و مالی تبعاتی را برای بسیاری از بخش‌های اقتصادی کشور از جمله مسکن به دنبال داشته است و هیچ مرجع و جایگاهی در این کشور وجود ندارد که بتواند از بابت نبود مسئولیت یا اتخاذ تصمیم‌های مناسب بازخواست کند.

عضو کانون انجمن‌های سراسری انبوه‌سازان کشور درباره سفته‌بازی در برخی مناطق شهر تهران با هدف افزایش قیمت تصریح کرد:‌ روایتی که در بازار مسکن وجود دارد فراتر از فعالیت سفته‌بازانه در این بازار است و در وضعی که بازار رهن و اجاره و بازار خرید و فروش مسکن افزایش می‌یابد رکود ایجاد می‌شود و تنها اجاره است که در اختیار بخش مصرفی مسکن وجود دارد.

حرکت‌های جهت‌دار و سفته‌بازانه در برخی مناطق تهران

وی افزود:‌ البته ممکن است در برخی از مناطق شهرهای بزرگ حرکت‌های سفته‌بازانه برای ایجاد تقاضای کاذب وجود داشته باشد اما نمی‌تواند حکایتی کلی برای بخش مسکن باشد.

ربانی تصریح کرد:‌ مسکن نیز از جمله بخش‌های اقتصادی است که متاثر از سیاست‌های کلان اقتصادی دستخوش تغییر و تحول می‌شود و با توجه به اوضاعی که در اقتصاد کشور به وجود امده است نابسامانی در این بازار نیز با افزایش قیمت زیاد و در ادامه رکود دیده می‌شود.

وی اظهار کرد: انجمن انبوه‌سازان کشور طرح‌ها و برنامه‌هایی برای خروج از وضع کنونی مسکن ارایه داده است اما متاسفانه از این طرح‌ها استقبالی صورت نمی‌گیرد.

عضو کانون انجمن‌های سراسری انبوه‌سازان کشورخاطرنشان کرد: منافع برخی در وضع کنونی اقتصاد و بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن است و در آشفتگی بازار عده‌ای منافعی دارند و اجازه نمی‌دهند اقتصاد کشور به آرامش برسد.

وی با انتقاد از برخی عملکردهای نظام بانکی اظهار کرد‌: اغلب بانک‌ها و موسسات مالی به ایجاد صرافی نیز اقدام کرده‌اند و به نوعی در برخی از بخش‌های اقتصادی اخلال ایجاد کرده‌اند درحالی که اگر نظارت مناسبی وجود داشت معین می‌شد که در موقعیت‌های حساس اقتصادی برخی بانک‌ها وموسسات چگونه وارد بازارهای مالی شده‌اند و ایجاد اخلال کرده‌اند.

ربانی تصریح کرد:‌ این اخلال موجب می‌شود تا قیمت‌ها نیز دستخوش تغییر شود و وضع اقتصادی کنونی کشور جدای از وضع کنونی مسکن نیست و کشور گرفتار مافیای پولی و مالی است و تا وقتی که مسئولان این مافیا را کنترل نکنند توقع بهبود هیچ بازاری در کشور وجود ندارد.

وی با اشاره به رکود برخی از صنایع کشور اظهار کرد: تاثیر فعالیت مافیا در تمامی خانه‌های مردم و سبد مصرفی خانوارها دیده می‌شود.

رونق تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت به افزایش قیمت‌ها گره خورد

بنا بر گزارش‌های تحلیلی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اردیبهشت ماه امسال بالاترین میزان معاملات با رقم 19 هزار و 442 فقره در طول 15 ماه اخیر انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال گذشته (اردیبهشت 96) 16.3 درصد رشد داشت. همزمان میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت امسال به 5 میلیون و 980 هزار تومان رسید که رشد 34.2 درصدی قیمت نسبت به اردیبهشت سال گذشته را نشان می‌داد. گره خوردن افزایش قیمت و معاملات با یکدیگر ، ورود به دوره رونق بازار مسکن را نوید می داد.

اما این اتفاق در خرداد امسال با جهش قیمتی مصادف شد به گونه‌ای که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در این ماه با حدود 500 هزار تومان افزایش نسبت به اردیبهشت به رقم 6 میلیون و 490 هزار تومان در هر متر مربع رسید که افزایش 44.5 درصدی نسبت به خرداد سال گذشته را نشان می داد. ضمن اینکه تعداد معاملات نیز به 15 هزار و 209 فقره کاهش پیدا کرد که سبب افت 21.8 درصدی معاملات نسبت به اردیبهشت امسال و رشد منفی 2.9 درصدی نسبت به خرداد سال گذشته شد. اتفاقی که سبب شد کارشناسان زنگ خطر ورود به دوره رکود تورمی و احتمال تکرار آن در ماه‌های بعد را به صدا درآورند.

بار دیگر جهش قیمتی بازار مسکن همزمان با کاهش تعداد معاملات در تیر اتفاق افتاد و میانگین قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با افزایش حدودا 500 هزار تومانی نسبت به خرداد به 6 میلیون و 990 هزار تومان رسید که سبب رشد 53.9 درصدی قیمت مسکن نسبت به تیر 96 شد. تعداد معاملات هم حدود 10 درصد نسبت به خرداد کاهش یافت و به رقم 13 هزار و 796 فقره رسید که نسبت به تیر سال گذشته 6.4 درصد کمتر بود. این موضوع نظریه کارشناسان مبنی بر حاکم شدن رکود تورمی به بخش مسکن را تأیید می کرد.

با افزایش شدید 62 درصدی قیمت مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته و افزایش حدودا 500 هزار تومانی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به تیر و رسیدن به رقم بی سابقه 7 میلیون و 430 هزار تومان در هر متر مربع، نظریه تداوم رکود تورمی در ادامه سال جاری، بار دیگر تأیید شد؛ چرا که تعداد معاملات نیز با کاهش عجیب 28.1 درصدی نسبت به مرداد سال قبل و حتی حدودا 5 درصدی نسبت به ماه قبل از آن (تیر 97) مواجه شد و تنها 13 هزار و 120 فقره معامله به امضا رسید. کاهش سنگین قدرت خرید مسکن خانوارها به دلیل جهش قیمت‌ها می‌تواند مهم‌ترین دلیل این اتفاق باشد.

رکود مسکن قابل پیش‌بینی بود

حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز با اشاره به رکود بی‌سابقه مسکن اظهار کرد: در اواخر خرداد پیش‌بینی‌ می‌شد مسکن وارد مرحله پیش‌رکود شود اما با تغییرهایی که در دو بازار سکه و ارز صورت گرفته است از ابتدای تابستان بازار مسکن وارد مرحله رکود شد.

عقبایی ادامه داد: حجم معاملات در تیر امسال 25 درصد، در مرداد36 درصد و در شهریور45 درصد کاهش یافته است این یعنی سنگینی رکود مسکن از 10 سال پیش بیشتر شده است.

وی بیان کرد: باوجود اینکه حجم معاملات کاهش پیدا کرده است اما قیمت مسکن تورمی است و هیچ گونه کاهش قیمت هم نداشته است.

وی با بیان اینکه اگر بازار (سکه و ارز) تا اوایل آبان به ثبات نرسد مسکن همچنان در رکود بسر می‌برد و قیمت‌ها دوباره افزایش می‌یابد،‌ گفت: رکود مسکن باعث می‌شود خریداران مصرفی از این بازار جا بمانند و سفته‌بازان دوباره وارد میدان شوند.

وی افزود: با توجه به کاهش قدرت خرید، خریداران واقعی از بازار اصلی جاماندند و مردم اطراف تهران را برای سکونت انتخاب می‌کنند.

عقبایی ادامه داد: بر اساس آمارو اطلاعات اولیه از تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن، در شهر تهران معاملات مسکن در شهریور نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۵ درصد کاهش یافته است.

نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران اضافه کرد: بررسی‌های اولیه از تعداد قراردادهای خرید و فروش واحدهای مسکونی در ۲۵ روز ابتدای شهریوراز افت ۴۵ درصدی نسبت به شهریورماه پارسال حکایت دارد.

وی بیان کرد: طبق اطلاعات درج شده در سامانه‌های ملکی، در ۲۵ روز ابتدای شهریور امسال بالغ بر 7 هزار و 538 قرارداد خرید و فروش املاک در شهر تهران امضا شده است که نشان می‌دهد به طور میانگین، روزانه ۳۰۱ قرارداد خرید و فروش به امضا رسیده است. این رقم در شهریورماه پارسال، روزانه ۴۳۸ مورد بوده است.