عقبایی: قیمت مسکن به عقب بر نمی‌گردد

بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ تغییر معاملات و قیمت را نسبت به خرداد امسال و تیر ماه پارسال تجربه کرد. متوسط قیمت حدوداً ۲۱ میلیون تومانی شد که رشد ۵۷ درصد نسبت به سال قبل و افزایش ۱۰ درصد را نشان داد. معاملات نیز با ۱۴ هزار و ۴۷ فقره به حالت نرمال برگشت و از جهش ۱۹۳ درصد نسبت به تیرماه پارسال و افزایش ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال حکایت داشت.

از نمایه های معنی دار معاملات در تیر ماه می توان به رشد سالیانه بالای ۲۰۰ درصدی خرید و فروش در مناطق ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ اشاره کرد. در منطقه ۱۳ معاملات رشد سالیانه ۳۱۴ درصد داشت در حالی که در این لیست مناطق ۶، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ جزو ۱۰ منطقه پر تقاضای تهران محسوب نمی شوند.

حسام عقبایی در گفت‌وگو با پانا درباره وضعیت قیمتی بازار مسکن اظهار کرد:‌ «وضعیت بازارهایی مانند ارزو طلا در آنچه که شرایط قیمتی کنونی بازار مسکن است، بی‌تاثیر نیست اما رشد قیمت مسکن از بهمن سال 98 شکل گرفته است.»

وی افزود: « قبل از ایجاد سونامی قیمت ارز و طلا رشد قیمت مسکن استارت خود را زده بود اما وضعیت قیمتی در بازارهایی مانند طلا و ارز یا رشد شاخص در بورس آن را تشدید کرد.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک عنوان کرد: «مولفه‌های تاثیرگذار دیگری نیز در قیمت مسکن نقش دارند. بازگشت قیمت ارز به وضعیت قبل در کوتاه‌مدت تاثیری بر بازار مسکن و عقب‌گشت قیمتی نخواهد داشت اما می‌تواند در درازمدت از افزایش قیمت بیشتر مسکن جلوگیری کند.»

رشد قیمت مسکن در وضعیت غیرکرونایی بیش از این بود

عقبایی خاطرنشان کرد:‌ « رشد قیمت مسکن اگر در وضعیت کرونا قرار نداشتیم بیشتر از نرخ‌های کنونی بود اما ورود به دوران کرونا حرکت نقدینگی به این بازار را کنترل کرد و رشد قیمتی در آن از سقف تورم بیش رفته است و در نیمه دوم سال عدم افزایش قیمت قابل پیش‌بینی است اما نشانه‌هایی از کاهش قیمت در این بازار وجود ندارد.»

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا شرایط افزایش قیمت در این بازار می‌تواند عاملی محرک برای ساخت و تولید مسکن باشد، اظهار کرد:‌ « به نظرنمی‌رسد این افزایش قیمت عامل محرک برای تولید باشد وقتی رشد قیمت مسکن نامتعارف و غیرمنطقی افزایش یابد بازاری متزلزل به وجود می‌اید که جذب سرمایه‌گذاری را به دنبال نخواهد داشت به این دلیل که سرمایه‌ها به دنبال بازارهای باثبات هستند و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته نیز وجود داشته است.»

متزلزل بودن بازارها از عوامل کاهش تولید در این بخش خواهد بود

عقبایی خاطرنشان کرد: « وقتی اقلام و محصولات ساخت و ساز مسکن به صورت روزانه تعیین می‌شود و برخی از اقلام طی دو تا سه ماه حدود 300 درصد رشد را تجربه می‌کند طبیعی است که ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار افزایش می‌‌یابد و عدم پیش‌بینی قیمتی در بازار مسکن برای آینده این چشم‌انداز را برای سرمایه‌گذری در اختیار آنان قرار نمی‌دهد. متزلزل بودن بازارها از عوامل کاهش تولید در این بخش خواهد بود.»

وی با بیان اینکه عرضه و تقاضا اصلی‌ترین شاخص در قیمت مسکن است، اظهار کرد:‌ » برخلاف آنچه که گفته میشود که عوامل دیگری علاوه بر عرضه و تقاضا در بازار مسکن موثر است باید گفت که عرضه و تقاضا مهمترین و تاثیرگذار ترین عامل است.»

براساس گزارش‌های رسمی بالاترین تعداد معاملات شهر تهران در تیرماه امسال به میزان ۷۳.۱ درصد به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵ انجام شد. ۴۰.۶ درصد قراردادهای خرید و فروش تنها در چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ منعقد شده است. منطقه ۵ با ۱۴.۹ درصد از معاملات کماکان پیشتاز تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران است.

سهم مناطق ۴، ۲ و ۱۰ نیز به ترتیب ۸.۷ درصد ۸.۶ درصد و ۸.۴ درصد از کل تعداد معاملات شهر تهران بوده است. نرخ رشد سالیانه قیمت در این مناطق نیز به ترتیب ۶۰، ۶۲، ۵۵ و ۴۸ درصد بود.

نکته دیگر اینکه هم اکنون فقط دو منطقه از شهر تهران شامل ۱۸ و ۱۹ دارای میانگین قیمت مسکن کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع هستند در حالیکه تیرماه سال گذشته تعداد مناطقی که قیمت مسکن در آنجا کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان بود به ۱۰ منطقه می رسید.

از طرف دیگر با اینکه نرخ رشد سالیانه قیمت ۵۷ درصد بوده است، شاخص بیشترین تقاضا بر اساس ارزش هر واحد مسکونی رشد ۸۸ را نشان می دهد. تیر ماه سال قبل واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان بالاترین تقاضا را در شهر تهران داشتند​ در حالی که تیرماه سال جاری این رتبه به واحدهای ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان رسید.

تغییر دیگر می‌تواند به رشد ۲ واحد درصدی خانه های بالای ۱۰۰ متر نسبت به سال گذشته مربوط باشد. تیرماه ۱۳۹۹ واحدهای بیش از ۱۰۰ متر مربع ۳۰.۱ درصد کل قراردادهای خرید و فروش را در بر گرفت در حالی که تیر ماه ۱۳۹۸ این میزان ۲۸ درصد بود.

کارشناسان معتقدند بخش مهمی از رونق بازار می‌تواند ناشی از ورود سرمایه‌ها از بورس به بازار مسکن مربوط باشد. البته انتظارات تورمی، رشد نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اخبار مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تابستان جاری و الزام به دریافت کد رهگیری نیز در افزایش معاملات مسکن شهر تهران بی تاثیر نبوده است.