جهش قیمت مسکن به دلیل فشردگی ناشی از رکود طولانی است

رشد قیمت مسکن در دو ماهه اول ۱۴۰۵ به کمترین میزان تاریخ رسید؛ اما این رکود نسبی به هیچ‌عنوان به معنای ارزان‌شدن مسکن نیست. بررسی‌ها از اختلاف ۴ برابری شمال و جنوب تهران و ثبت رکوردهایی نظیر ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع حکایت دارد.

بررسی آگهی‌های جدید مسکن در تهران طی دو ماهه اول سال ۱۴۰۵ تصویر روشنی از بازاری به دست می‌دهد که درگیر یک پارادوکس عمیق است. از یک سو، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان به سقف‌های بی‌سابقه‌ای رسیده است. در شمال تهران، میانگین قیمت هر متر مربع بین ۲۸۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان در نوسان است و محله قلهک با ثبت رکورد متری ۴۲۸ میلیون تومان که برای یک آپارتمان ۱۰۵ متری به ارزش ۴۵ میلیارد تومان است؛ لقب گران‌ترین نقطه پایتخت را از آن خود کرده است.

در غرب تهران نیز اوضاع چندان متفاوت نیست؛ صادقیه نوساز به مرز ۳۰۰ میلیون تومان رسیده و ستارخان با متری ۲۴۵ میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار دارد. شرق تهران هم از این قافله عقب نمانده و منطقه ۱۳ جهشی ۳۰ تا ۳۵ درصدی نسبت به قبل از جنگ را تجربه کرده است؛ به طوری که قیمت هر متر در این منطقه از ۱۹۰ میلیون به ۲۶۰ میلیون تومان رسیده است. مرکز تهران نیز با عبور از مرز ۲۰۰ میلیون تومان، هم‌راستا با غرب حرکت می‌کند.

رکورد یا رکود؟

از سوی دیگر، بازار معاملات عملاً در رکود سنگینی به سر می‌برد. فروشندگان با اتکا به جو تورمی ناشی از جنگ و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز که ناشی از گرانی لوله، آلومینیوم، سوخت و دیگر مصالح است، سقف‌های قیمتی جدیدی تعیین کرده‌اند، اما خریداران عملاً توان پرداخت این ارقام را ندارند. نتیجه این شده است که آگهی‌های فراوانی با قیمت‌های نجومی در دیوار و دیگر پلتفرم‌ها دیده می‌شود، اما خبری از معامله نیست.

نکته مهم دیگر این است که بر خلاف سال‌های قبل که رشد قیمت مسکن عمدتاً ناشی از تورم عمومی و انتظارات تورمی بود، این بار جنگ و اختلال در زنجیره تأمین مصالح نقش محوری دارد. تا زمانی که تنش‌های نظامی ادامه داشته باشد و قیمت نفت و ارز در مدار صعودی باقی بماند، بعید به نظر می‌رسد که قیمت مسکن کاهش یابد. در عین حال، با توجه به اینکه قدرت خرید خانوارها بهبود نیافته، احتمال احیای معاملات در کوتاه‌مدت بسیار ضعیف است.

در یک کلام، بازار مسکن تهران در دو ماهه اول ۱۴۰۵ بازاری است با قیمت‌های رکوردشکن و معاملات رکودزده. عددها بالا رفته‌اند، اما جنب‌وجوشی در کار نیست. فروشندگان منتظر خریدارانی هستند که نیستند و خریداران منتظر کاهش قیمتی که نخواهد آمد. این بن‌بست تا زمانی که یکی از این دو طرف عقب‌نشینی نکند، ادامه خواهد داشت.

عضو هیأت مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان: بازار مسکن دو سال در رکود بوده​

ایرج رهبر در گفت‌وگو با پانا در خصوص وضعیت بازار مسکن در دو سال اخیر اظهار کرد: حدود دو سال است که مسکن در رکود به سر می‌برد. قیمت مسکن نه تنها تغییری نکرده بود، بلکه کاهش قیمت هم داشت. خیلی از دوستان ما اعلام کرده بودند که در زمانی که دلار به ۱۵۰ هزار تومان رسید، ما با قیمت دلار ۷۰ هزار تومانی در حال خرید و فروش یا آماده فروش هستیم.

وی افزود: این دو سال را می‌توان گفت که در رکود بودیم. انتظار می‌رفت که قیمت‌ها به صورت پلکانی و تدریجی افزایش یابد، چون تورم سر جای خودش هست و دارد کنترل خود را اعمال می‌کند. اما به دلیل اینکه در طول دو سال رکود، این افزایش انجام نشده بود، در مقطع اخیر این افزایش قیمت در حالت فشردگی یک پرش قابل توجه داشت.

رکود باقی ماند؛ نه رونق

عضو هیأت مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با رد گمانه‌زنی‌ها درباره رونق بازار تصریح کرد: این افزایش قیمت دلیل بر این نمی‌شود که با این قیمت‌ها رونق اتفاق افتاده و خرید و فروش انجام شود. بلکه رکود باقی ماند و شاید هم تشدید شد.

علت طولانی شدن رکود

رهبر با اشاره به رفتار سینوسی بازار مسکن در دهه‌های گذشته گفت: بازار مسکن از سال‌های پیش حالت سینوسی داشته است؛ یعنی رونق و رکود در طول دهه‌های گذشته اتفاق افتاده بود. اما در دوره‌های قبل، رکود معمولاً هفت هشت ماه تا زیر یک سال طول می‌کشید و بعد دوباره رونق می‌گرفت. اما این دفعه، زمان رکود خیلی طولانی بود و فشردگی قیمت و آمادگی جهش قیمت نیز در این رکود طولانی زیاد بود. این پدیده چندان غیرطبیعی نیست.

راهکارهای خروج از رکود و رونق بازار مسکن

وی در پاسخ به این سؤال که راهکار خروج از رکود و رونق بازار مسکن چیست، گفت: اصولاً برای هر کالایی غیر از مسکن، روند تولیدی وجود دارد. چه مسکن باشد و چه کالای دیگر، تا زمانی که تولید اتفاق نیفتد، افزایش قیمت و تورم در قیمت‌ها رخ می‌دهد. حتماً باید عرضه و تقاضا به حالت تعادل برسند.

عضو هیأت مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با اشاره به تقاضای بالای مسکن خاطرنشان کرد: در مسکن، تقاضا خیلی زیاد است و برای تثبیت قیمت نمی‌توان انتظار معجزه‌ای داشت. اگر تولید قطع شود که ما نسبت به سال‌های گذشته درصد صدور پروانه و تولید مسکن بسیار کم داشتیم، مخصوصاً در زمان رکود این کاهش بیشتر است، بازار دچار مشکل می‌شود.

رهبر  تأکید کرد: اگر بتوانیم ثبات قیمت‌ها را حفظ کنیم و تولید را مستمر داشته باشیم و عملیاتی کنیم، می‌توان گفت که می‌شود روی تثبیت قیمت‌ها حساب کرد. حداقل افزایش قیمت مسکن باید در حد تورم یا کمتر باشد، معمولاً مسکن کمتر از تورم افزایش قیمت داشته است. این حالت را می‌توان با تولید زیاد و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا حفظ کرد.