ضرورت تولید مسکن در پایتخت

حمیدرضا صارمی در دومین نشست عصرانه‌های خانه معمار با موضوع "خانه های خالی شهر تهران" با اشاره به موضوع خانه‌های خالی شهر تهران، گفت: هرگاه صحبت از مسکن سازی در شهر تهران می شود، نقدهای زیادی به ما وارد می کنند که تهران مملو از خانه های خالی است، در حالیکه ما با کمبود مسکن در شهر تهران مواجهیم. بنابراین همه باید در این حوزه به یک اجماع برسیم که اگر تعداد خانه‌های خالی در تهران زیاد است، روند تولید مسکن باید متوقف شود؛ اما اگر چنین موضوعی صحت ندارد، باید این شائبه از اذهان پاک شود.

برخی املاک به دلیل فرسودگی خالی از سکنه هستند

وی ادامه داد: در این مقوله باید توجه داشت که رشد طبیعی جمعیت تهران همچنان ادامه دارد و طبق آخرین سرشماری که سال ۱۳۹۵ انجام شده، حداقل یک میلیون نفر به جمعیت شهر تهران اضافه شده است. شهر تهران ۹۳۰ هزار پارسل اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ... دارد، حال اگر عمر ساختمان در تهران را ۵۰ سال در نظر بگیریم، به طور معمول سالانه ۲۰ هزار پارسل در معرض فرسودگی قرار می گیرند و واقعیت این است که املاک بالای ۵۰ سال، دیگر قابلیت سکونت ندارند. بنابراین باید این نکته را در نظر گرفت که تعدادی از املاک به دلیل فرسودگی خیلی زیاد خالی از سکنه هستند.

صارمی تصریح کرد: ما سال گذشته بنا به درخواست وزیر راه و شهرسازی و تاکید شهردار تهران به نواحی اعلام کردیم تا با استفاده از تمامی ابزارهای موجود، خانه‌های خالی را شناسایی کنند و طبق نتایج این تحقیقات، تعداد خانه های خالی شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نرسید، ولو اینکه مدتی در سال خالی باشند.

معاون شهرداری تهران اضافه کرد: نباید از این موضوع غافل شد که تهران دارای مرکزیت است و بسیاری از افرادی که فعالیت های تجاری، علمی و اداری دارند، دائما از شهرهای دیگر به تهران در حال رفت و آمد هستند و برخی از آن ها برای انجام فعالیت های خود واحدهایی را در اختیار دارند و یا برخی نمایندگی سازمان ها و شرکت های سایر شهرها، دفاتری را در برخی واحدها برای خود مجهز کرده اند که ممکن است در زمان هایی از سال خالی باشند، بنابراین، این واحدها کارکرد دارند و واحد خالی محسوب نمی شوند.

وی با بیان اینکه مطابق تحقیقات و بررسی های انجام شده ما در تهران واحد خالی به معنای واقعی نداریم، اظهار داشت: اینکه براساس سرشماری ۱۳۹۵، تعداد زیادی واحدهای خالی در شهر تهران وجود دارد، مبنای علمی ندارد، چراکه اولا از آن سرشماری ۸ سال گذشته است، ثانیا، در هنگام آمارگیری، ممکن است، ساکن یک واحد به هر دلیلی آنجا حضور نداشته باشد و براساس تحقیقات ما، شهر تهران، کمتر از ۱۰ هزار خانه خالی دارد.

ضرورت تولید مسکن در پایتخت

سید مهدی هدایت مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت های تولید مسکن در پایتخت، گفت: ما در شهر تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد کم شدن بعد خانوار از ۵.۱ به ۳.۳  بودیم درحالیکه تعداد خانوار افزایش یافته است. از طرفی آمار شهرنشینی در کشورما از ۳۱ درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵ درصد در ۱۴۰۳ رسیده است که این مسئله، نیاز شهرها به مسکن را بیشتر کرده است.

مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: بیشتر افزایش جمعیت شهر تهران ناشی از ولادت‌هاست که ۷۹ درصد جمعیت را شامل می‌شود و مهاجرت سهم ۲۱ درصدی در افزایش جمعیت پایتخت دارد. در استان تهران شهر پردیس بیشترین سهم مهاجر پذیری و شهر تهران کمترین سهم از مهاجرت را دارد. بنابراین با درنظر گرفتن ولادت ها و ازدواج و طلاق، باید گفت که بیشترین نیاز شهر تهران به مسکن مربوط به ساکنان اصلی شهر است نه جمعیت مهاجر.

وی با بیان اینکه در شهر تهران بیشترین مهاجرت به شهرهای اقماری صورت می گیرد، اظهار داشت: عدم برنامه ریزی مسکن در شهر تهران باعث شده که از ۱۰ میلیون سفری که در شهر تهران انجام می شود، حدود ۳.۵ میلیون سفر از شهرهای اقماری به تهران باشد.

در تهران کمتر از ۲۰ هزارواحد خالی وجود دارد

هدایت با اشاره به ۵ مولفه موثر در حوزه تولید مسکن، گفت: این مولفه ها شامل واحدهای مسکونی خالی، میزان مهاجرت، بعد خانوار، میزان ازدواج و تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و ناپایدار است و با توجه به این مولفه ها، می‌بایست در شهر تهران طی یک دوره ۱۰ ساله، یک و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته شود که در افق این برنامه ۱۰ ساله الزام شده که با توجه به ۵۰ سال عمر استاندار یک ساختمان، سالانه  ۲ درصد نوسازی مسکن محقق شود.

وی افزود: همچنین طی این دوره،  ۳۶۵ هزار واحد مسکونی ناپایدار موجود باید نوسازی شوند و در حوزه تولید مسکن نیز احداث ۴۳۵ هزار واحد مسکونی مورد نیاز زوج های جوان، ۹۵ هزار واحد مورد نیاز مهاجرین که مجموعا حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد می شود باید طی یک دوره ۱۰ ساله احداث شود و این تکلیفی است که بر عهده شهرداری تهران است.

وی تصریح کرد: آمار صدور پروانه تا پیش از این دوره مدیریت شهری، سیری نزولی داشت اما اکنون شاهد افزایش صدور پروانه نسبت به گذشته هستیم. البته باید گفت که در شهر تهران ازسال ۱۳۸۹تا ۱۳۹۳ برای ۷۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شدکه مازاد مسکن مورد بحث نیز محدود به همان دوره است و امروز در شهر تهران کمتر از ۲۰ هزارواحد خالی وجود دارد.

۴۲ درصد خانوارهای شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند

مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص عدم تناسب در عرضه و تقاضا مسکن در پایتخت، گفت: ۴۲ درصد خانوارهای شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مسئله نیاز شهر به مسکن سازی را تشدید می کند. بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، به دلیل ایجاد برخی محدودیت ها، تعداد صدور پروانه برای واحدهای مسکونی کوچک مقیاس کم شد و صدور پروانه به سمت واحد های بزرگتر رفت. این موضوع موجب تولید واحدهای مسکونی شد که تناسبی با نیاز عموم خریداران  نداشتند، چراکه واحدهای مازاد مورد بحث عموما در شمال شهر تهران هستند و برای گروه های هدف مناسب نیستند.

وی اضافه کرد: به همین دلیل ما در این دوره، با هدف تامین مسکن مورد نیاز شهروندان، توانستیم زیرساخت های لازم برای احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر را فراهم کنیم که این ۲۰۰ هزار واحد، عموما در پهنه جنوب تهران و با بهره گیری از عرصه های ناکارآمد و بی دفاع شهری، ضمن تامین خدمات هفتگانه احداث خواهند شد.

هدایت تاکید کرد: نوسازی بافت های فرسوده و پلاک های ناپایدار شهر تهران نیز با رویکرد ایجاد محلات الگو در دست اقدام است. بنابراین جریان ساخت مسکن در تهران باید تبدیل به یک جریان پایدار شود.

۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند

در ادامه کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این جلسه با بیان اینکه یکی از نقاط ضعف ما، موضوع آمار در کشور است، گفت: هیچکدام از سازمان هایی که در کشور در حوزه مسکن فعالیت می کنند، آمار و اطلاعات دقیق و هیچ جامعه آماری ندارند. یعنی نه تعداد مستاجران مشخص است و نه تعداد قشر آسیب پذیری که باید در تامین مسکن مورد توجه قرار بگیرند و هر آنچه در این حوزه مطرح می شود، تقریبی است.

وی افزود: وزارت راه و شهرسازی در این دوره یک برنامه جدیدی را از طریق سامانه املاک و اسکان تعریف کرده و از این طریق به دنبال یک جامعه آماری است تا بتواند چشم اندازی را برای سال های بعدی طراحی و مدیریت کند.

وی با اشاره به حضور ۳ میلیون اتباع بیگانه در پایتخت، بیان کرد: ۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند و این مسئله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن سازی است و در این مسیر، شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و شرکت هایی که در حوزه ساختمان فعال هستند، می بایست به تولید مسکن ادامه دهند و به نظر من شهر تهران، بیش از یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. بنابراین تحقق این مهم نیازمند برنامه ریزی و کار گروهی منظم است. در این فرایند نیز حتما باید سروسامانی به اتباع بیگانه داده شود.

گودرزی با تاکید بر اینکه مردم ما نیازمند خانه هایی مطلوب هستند، اظهار داشت: اینکه وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه اسکان سعی دارد خانه های خالی را شناسایی کند، کار خوبی است اما در اصل ماجرا تاثیری ندارد و صرفا یکسری فشارهای روانی را برطرف می کند.

آمار خانه‌های خالی قابل استناد نیست

اعلام نتایج به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات خانه های خالی کند است

در ادامه جلسه، پروانه اصلانی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درخصوص سامانه املاک و اسکان، گفت: در سامانه اسکان، مدلی طراحی شده که خانه های خالی با استفاده از ظرفیت خود مردم شناسایی شوند. سازوکار این سامانه بدین صورت است که ما با استفاده از پایگاه های داده ای که در اختیار داریم، به اطلاعات خانوارها در واحد های مسکونی دسترسی پیدا می کنیم، یعنی اگر آن ها نسبت به ثبت آدرس در هر سازمانی اعم از بیمه یا باز کردن حساب بانکی و یا هرجای دیگر اقدام کرده باشند، این آدرس در سامانه درج می شد و اگر در بررسی ها خانه ای وجود داشت که آدرس آن در هیچ سامانه ای درج نشده بود، به عنوان خانه خالی ثبت می شود تا زمانی که ساکن آن خانه به سامانه مراجعه کرده و آدرس خود را ثبت و مالک، اطلاعات ساکن را تایید کند و آن خانه از لیست خانه های خالی خارج شود.

وی ادامه داد: مسئله اصلی اینجاست که این اطلاعات صرفا تا حدی قابل اتکا هستند. به همین دلیل اعلام نتایج به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از خانه های خالی، دست و پا شکسته و با کندی صورت می گیرد و برای اینکه نارضایتی های اجتماعی ایجاد نشود، قرار بر این شد که خانوارهایی که ۵ واحد خالی دارند به سازمان امور مالیاتی معرفی شوند.

اصلانی با بیان اینکه کارشناسان از ابتدا با ایجاد این سامانه مخالف بودند، اظهار داشت: سامانه اسکان، زمانی ایجاد شد که ما با یک رکود تورمی در بخش مسکن مواجه بودیم و اخذ مالیات های زیاد موجب می شد که چشم انداز ورود سرمایه گذاران به بخش مسکن تاریکتر شود، همان اتفاقی که امروز شاهد آن هستیم.

اخذ مالیات از خانه های خالی، تبعات منفی برای بخش مسکن دارد

وی با اشاره به اینکه اخذ مالیات از خانه های خالی، تبعات منفی برای بخش مسکن خواهد داشت، بیان کرد: در ابتدا باید گفت که ما واحدهای خالی زیادی نداریم، چراکه ممکن است یک زمانی به خانه ای مراجعه شده و آن ها جواب نداده اند، آن خانه به عنوان خانه خالی ثبت شده است لذا این آمار چندان قابل استناد نیستند.

مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در سال ۸۵ نسبت خانه های خالی به موجودی مسکن کشور ۴.۲ درصد، سال ۹۰ این نسبت ۸.۳ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذکور ۱۱.۳ درصد و با احتساب حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی بوده است اما طبق آخرین آمار سامانه املاک و اسکان، موجودی مسکن احصاء شده ۳۳ میلیون است که حتی مرکز آمار هم به این آمار دسترسی ندارد. بنابراین اگر فرض بگیریم هیچ واحدی نه اجاره و نه فروش رفته، اکنون نسبت خانه های خالی به کل واحدهای موجود حدود ۷.۸ درصد و یک عدد نرمال است. بنابراین یعنی بازار مسکن کار می کند و وجود خانه های خالی برای تعدیل بازار لازم است.

اصلانی اضافه کرد: اکنون مسئله ما خانه های خالی نیستند و طرح کردن این موضوع، آدرس غلط در حوزه کنترل بازار مسکن است. اینکه ما امروز با دهک هایی روبه رو هستیم که استطاعت و توانایی دسترسی به مسکن را ندارند که دو علت دارد: اول، رشد اقتصادی که به صورت مداوم کاهنده بوده و سرانه درآمد خانوار را به شدت تحت تاثیر قرار داده است که ریشه حل آن نیز در بخش مسکن نیست. دوم، اقتصاد سیاسی است که موجب افزایش قیمت ها ناشی از کاهش ارزش پول و رشد نقدینگی در بخش مسکن شده است. بنابراین، افراد برای حفظ ارزش سرمایه خود نسبت به خرید یک کالای با دوام از جمله مسکن اقدام می کنند. در اینجا وظیفه سیاستگذار کنترل بخش تورمی است..

وی تاکید کرد: وضع مالیات ها علی الخصوص افزایش نرخ مالیات بر خانه های خالی به شدت آثار مخربی بر بخش  مسکن دارد. نکته دیگر اینکه همزمانی تنبیهاتی که در بخش مسکن برای سرمایه گذار تعریف شده و انتظارات تورمی منجر به افزایش مصرف زمین می شود. زمین یک کالای تجدیدناپذیر و ظرفیت آن محدود است. وقتی توسعه افقی در شهرها اتفاق می افتد یعنی مصرف زمین افزایش پیدا کرده است. هنگامی که مصرف زمین افزایش می یابد و رشد جمعیت و تقاضای انباشته داریم، بی تردید قیمت زمین افزایشی می شود و افزایش قیمت زمین هم یعنی افزایش حداقل ۵۰ درصدی قیمت مسکن.

اصلانی افزود: پس اینکه ما بگوییم علت افزایش قیمت مسکن و عدم دسترسی خانوارها به مسکن، خانه های خالی است، ساده ترین و غیرمسئولانه ترین بهانه است. اما اینکه آیا سیاستگذاران بخش مسکن می توانند در این حوزه دخالت کنند یا نه؟ باید گفت که بله اما این دخالت نباید از نوع تنبیه در شرایط رکود تورمی باشد.

مسکن سازی نباید محیط زیست را دچار آسیب کند

کمبود مسکن موجب تورم در این حوزه می شود

به گزارش ایسنا،‌ حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران در ادامه با تاکید بر اینکه دولت ها برای اجرای برنامه ها و پروژه های خود باید از صاحبان صنایع مربوطه کمک بگیرند، گفت: در کشورهای پیشرفته، اجرای پروژه ها در دست متخصصان آن حوزه است و دولت ها از تجربیات افراد حرفه ای و متخصص در سیاستگذاری ها بهره می گیرند اما متاسفانه در کشور ما، کمتر شاهد این اتفاق هستیم. گاهی صحبت هایی با حرفه مندان می شود اما در نهایت تصمیمات، پشت درهای بسته اتخاذ می شود که نه تنها در روند آن صنعت سهولت ایجاد نمی کند، بلکه موجب ایجاد موانع و محدودیت ها می شود.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران ادامه داد: ما مخالف ساخت یک میلیون واحد مسکونی طی ۱۰ سال نیستیم اما باید به این نکته توجه کرد که قرار نیست یک شهر که دارای ظرفیت های محدود است، بطور نامحدود زیر ساخت و ساز برود، بدون اینکه به محیط زیست آن توجه کرد. درست است که ما با کمبود مسکن مواجه هستیم اما باید به مکان یابی ساخت و سازها توجه ویژه شود تا شاهد نابودی محیط زیست نباشیم.

وی در خصوص خانه های خالی نیز اظهار داشت: به صورت طبیعی وجود ۵ تا ۱۰ درصد خانه خالی برای تعادل بازار لازم است و اگر نباشد، شاهد سوداگری، دلالی و افزایش قیمت غیرقابل قبول در بخش مسکن خواهیم بود. اما اکنون ما نه تنها خانه خالی نداریم که با کمبود مسکن هم مواجهیم و این کمبود با ورود تقاضای موثر به بازار موجب افزایش قیمت مسکن می شود.

محتشم ادامه داد: اکنون شرایط اقتصادی به گونه ای است که مردم نه پس انداز دارند، نه قدرت خرید مسکن و آن هایی که نیازمند مسکن هستند پولی برای ورود به بازار مسکن ندارند. در بحث خانه سازی، موضوع مهم این است که این خانه ها در جایی ساخته شوند که در توان خرید افراد جامعه هدف باشد و شهرداری با توجه به امکانات و رسالتی که در قبال شهروندان دارد، باید با توجه به حفط محیط زیست، خانه هایی کوچک و در توان مردم بسازد.

وی افزود: اکنون هجوم سرمایه و سرمایه دار برای حفظ ارزش پول خود، به سمت خرید مسکن است و اگر دولت، از طریق وضع مالیات های غیرمتعارف یا قوانین سختگیرانه، ورود سرمایه به این بازار را محدود کند، ما در تولید مسکن نیز  با کسری با روبه رو می شویم.

در ادامه محرمی نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درخصوص وضع مالیات بر خانه های خالی گفت: اگر سری به منطقه ۲۲ بزنیم، مشاهده می کنیم که عمده خانه های خالی در این منطقه و متعلق به ارگان هایی هستند که معافیت مالیاتی دارند. از طرفی اغلب خانه های خالی بدلیل عدم قابلیت انتفاع خالی می مانند، یعنی تعداد زیادی واحد خالی داریم که به دلایل مختلف از جمله نداشتن سند، خالی مانده اند.  بنابراین ابتدا باید بررسی کرد که خانه های خالی متعلق به چه کسانی هستند.