چشم‌انداز نه چندان روشن بازار اجاره و خرید مسکن در ماه‌های پیش‌رو

به طور معمول طی سال‌های اخیر با نوشدن سال این پیش‌بینی وجود دارد که بازارهای مختلف کالایی و اقتصادی وضعی متفاوت را تجربه کنند. انتظار تورمی برای افزایش قیمت‌ها با شروع هر سال جدید از آنجا آغاز شد که دولت پس از نوروز به افزایش قیمت بنزین اقدام می‌کرد و این افزایش قیمت همیشه بهانه‌ای برای افزایش نرخ کالا و خدمات دربخش‌های مختلف اقتصادی می‌شد. اگرچه چندین سال متوالی است که قیمت بنزین با شروع هر سال جدید افزایش نداشته است اما این روال متاثر از عوامل دیگری در اقتصاد کلان کشور ادامه‌دار شده است.

بازار مسکن در بخش خرید و فروش واجاره نیز هر سال از این قاعده مستنثی نمانده است و با شروع هر سال و رسیدن زمان قراردادهایی که تاریخ آنها به اتمام می‌رسد این انتظار نیز وجود دارد که اجاره‌بها با افزایش مواجه شود.

سال گذشته اجاره‌بها و قیمت مسکن با افزایش قابل توجهی همراه بود و آنگونه که برخی از فعالان اقتصادی انتظار دارند این افزایش در سال جدید نیز قابل پیش‌بینی است.

فعالان بخش تولید مسکن می‌گویند افزایش تولید متناسب با تقاضایی که در بازار مصرفی واقعی وجود دارد در کنار کنترل نقدینگی و جلوگیری از بازارگردانی مسکن توسط دارندگان نقدینگی‌های کلان تنها نسخه شفابخش برای تعادل‌بخشی به بازار اجاره و قیمت مسکن است.

به گفته‌ آنها ساخت مسکن گران شده است و به سرمایه‌گذاری بالاتری نیاز دارد بنابراین دولت باید مشوق‌هایی برای ساخت و ساز بیشتر در نظر بگیرد و با اعمال معافیت‌های بیشتر، تسهیلات ارزان‌قیمتی را با مساعدت نظام بانکی در اختیار تولیدکنندگان قرار دهد.

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن در گفت وگو با خبرنگار پانا درباره بازار اجاره در سال 98 گفت: «با کاهش قدرت خرید مردم، بازار اجاره با افزایش بیشتری همراه می‌شود و طبیعی است اگر متقاضیان مسکن نتوانند مسکن خود را تامین کنند تقاضای آنها به بازار اجاره سرریز می‌شود و افزایش اجاره یا تثبیت آن قابل پیش‌بینی است.»

وی افزود: «حداقلی‌ترین پیش‌بینی برای افزایش اجاره‌ها درسال 98 تفاوت نرخ تورم سال 97 و 98 است و البته تا حدودی هم سلیقه مالکان در افزایش قیمت موثراست.»

تقاضاهای ناکام برای خرید مسکن به تقاضای سال 98 سرریز شد

رهبر با بیان اینکه تولید مسکن همیشه از تقاضای واقعی در این بازار عقب‌تر است گفت: «رکود تورمی که مسکن در سال 97 تجربه کرده است در سال 98 نیز ادامه خواهد داشت و تقاضاهایی که برای خرید مسکن در سال 97 وجود داشته است به تقاضای مسکن درسال 98 سرریز می‌شود.تقاضای بخش مسکن در سال 98 همچنان باقی خواهد بود و با توجه به اینکه تقاضای انباشته‌ای از گذشته باقی مانده است میزان تقاضای مسکن در سال آینده با افزایش بیشتری همراه خواهد بود.»

وی افزود: « این وضع درحالی است که سن ازدواج بالا رفته است و به دلیل وضع نامناسب اقتصادی جوانان دختر و پسر زیادی هستند که ترجیح می‌دهند تا تثبیت‌شدن اوضاع زندگی مشترکی را آغاز نکنند و به نوعی این بخش از تقاضا نیز همانند فنر انباشته ممکن است درسال‌های آتی افزایش تقاضا را به دنبال داشته باشد.»

رئیس انجمن انبو‌ه‌سازان مسکن گفت: « افزایش نرخ ارز یکی از دلایلی است که هزینه‌ تمام‌شده ساخت را افزایش داده است و سرمایه‌گذاران خرد و کلان نیاز به سرمایه بالاتری برای آغاز پروژه‌های جدید دارند و متاسفانه همیشه تامین منابع مالی در این بخش با دشواری و نبود همدلی از سوی نظام بانکی همراه بوده است.»

مشوق‌های بخش مسکن نیز محرک واقعی برای بخش ساخت و تولید در مسکن نیست

وی افزود: «نبود هماهنگی میان دستگاه‌ها از جمله عواملی است که موجب شده است تا سازندگان مسکن با ابهام در ساخت و ساز مواجه باشند. مشوق‌های بخش مسکن نیز محرک واقعی برای بخش ساخت و تولید در مسکن نیست.»

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن گفت: «بخشی از هزینه‌های کشور از محل مالیات تامین می‌شود و مالیات‌های بخش مسکن نیز به گونه‌ای است که علاوه بر بالابردن قیمت تمام‌شده تولید سازندگان رادر ساخت با ابهام‌ بیشتر مواجه می‌کند.»

وی ادامه داد: «اقتصاد زنجیره به هم پیوسته‌ای از عوامل است و اگرچه دولت مالیات‌هایی را به تولید وضع می‌کند اما زیانی که از بابت آن به تولید وارد می‌شود در نهایت تاثیرهای منفی بر اشتغال و رونق اقتصادی به همراه دارد.»

رهبربا اشاره به تاثیر مثبت افزایش وام ساخت بر تولید مسکن گفت: «یکی از پشنهادهای تولیدکنندگان مسکن در سال‌های اخیر آن است که تسهیلات و یارانه به جای آنکه به بخش تقاضای مسکن داده شود به بخش تولید مسکن ارایه شود.تحریک تولید به طور قطع تاثیر مثبتی بر بخش مسکن دارد اما بلند کردن صف تقاضا در مسکن به نفع تولیدکننده و مصرف‌کننده بخش مسکن نخواهد بود.»

وی ادامه داد:‌ «وام 80 میلیونی مسکن آنقدر قوی نبوده است که تقاضای ناشی از آن موجب افزایش قیمت بیشتر مسکن شود.»

رئیس انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد:‌ » مهمترین راهکار برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در اجاره و قیمت افزایش تولید در بخش‌هایی از شهرها است که تقاضا برای آن وجود دارد. به طور مثال واحدهای بسیار زیادی در مسکن مهر پردیس، هشتگرد یا پرند وجود دارند که تنها با هدف سرمایه‌گذاری و انگیزه سود بیشتر در سالهای آینده خریداری شده‌اند و به دلیل نبود زیرساخت لازم افرادی که در تهران مشغول به کار هستند دشواری زیادی برای رفت و آمد به آن دارند.»

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن گفت: «فراهم کردن زمینه لازم برای فعالیت بخش خصوصی از جمله موضوع‌هایی است که می‌تواند استفاده از پتانسیل بخش خصوصی در کار ساخت و رونق مسکن را فراهم کند. ارایه مشوق‌های لازم برای رونق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یکی از مهمترین عواملی است که می‌تواند موجب رونق تولید در بخش مسکن باشد.»

وی افزود: «معافیت‌های مالیاتی نیز از جمله دلایلی است که موجب رونق تولید دربخش مسکن می‌شود و همدلی و همفکری و تعامل میان بخش خصوصی و دولت از جمله موضوع‌هایی است که موجب رونق در بخش مسکن می‌شود.»

رهبر گفت: «متاسفانه وضع به گونه‌ای است که چندین سال متوالی کاری با بخش مسکن ندارند و به یکباره توجه به آن معطوف می‌شوند طبیعی است که رونق هر بخش اقتصادی در کشور نیازمند برنامه‌ریزی مدون و متوالی است.»

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن گفت: «دولت باید ضمن اعتمادسازی و حمایت زمینه مشارکت برای حضور فعالان بخش خصوصی در تمامی بخش‌های اقتصادی از جمله مسکن را فراهم کند.»

پیش‌بینی رکود تورمی مسکن در سال 98

محمدعلی ربانی، عضو انجمن انبوه‌سازان نیز در گفت وگو با پانا درباره چشم‌انداز بخش مسکن در سال 98 گفت:‌ «در رابطه با خرید و فروش مسکن با ادامه روند کنونی افزایش قیمت‌ها در محدوده نرخ تورم قابل پیش‌بینی است. اگر عرضه مسکن کاهش یابد با توجه به افزایش ازدواج‌های جدید و اضافه‌شدن افرادی که بافت فرسود را ترک می‌کنند، در کنار تقاضای انباشته بخش مسکن از سال‌های گذشته از جمله مواردی است که موجب می‌شود تقاضای بخش مسکن افزایش یابد و می‌تواند با تحریک بخش تقاضا، افزایش قیمت بیشتر در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد، حتی اگر منجر به آن شود که رکود تشدید شود و تعداد معاملات کاهش بیشتری داشته باشد.»

پیش‌بینی افزایش 25 درصدی اجاره‌بهای مسکن

عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن گفت:‌ «پیش‌بینی ما این است که تقاضاهایی از بخش خرید که توان خرید را ندارند به بازار اجاره منتقل می‌شوند و می‌تواند افزایش 25 درصدی اجاره‌بها را برای بخش مسکن به دنبال داشته باشد، وضعیتی که برای مستاجران کنونی فاجعه خواهد بود.»

ربانی گفت:‌ «وام مسکن در مرحله تولید باید افزایش یابد و پس از ساخت فروش اقساطی شود و بهترین شیوه‌ای است که می‌تواند علاوه بر رونق ساخت و ساز مسکن بهبود وضع تولید صنایعی را به دنبال داشته باشد که وابسته به بخش مسکن هستند. طبیعی است این روند بر اشتغال ناشی از بخش مسکن نیز تاثیر مناسبی به همراه دارد.»