بررسی مزایا و معایب مالیات بر خانه‌های خالی در گفت‌وگو با پانا:
بیضایی: خانه‌های خالی با مالیات پر نمی‌شوند
تهران (پانا) –- بعد از حضور بانک‌ها در بنگاه‌داری‌ها و تبدیل خانه از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای، طرح مالیات بر خانه‌های خالی راهکاری است که دولتی‌ها به جد پیگر آن هستند تا شاید مرهمی بر زخم مسکن باشد اما کارشناس‌های حوزه اقتصاد این طرح را موفق و کارشناسی نمی‌دانند.
چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی گفته بود که از 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه، تعداد 900 هزار واحد مربوط به اشخاص حقوقی است. منظور از اشخاص حقوقی، بانک‌ها، دستگاه‌های دولتی و نهادهای عمومی است که معمولاً برای افزایش سرمایه یا مصون نگه‌داشتن آن در برابر تورم اقدام به خرید یا ساخت املاک مسکونی و تجاری می‌کنند.
دولت از سال 1394 به فکر چاره‌جویی برای عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن است که قانون مالیات‌های مستقیم را در آن سال به تصویب رساند و طبق ماده 169 مکرر این قانون، واحدهای خالی باید مشمول مالیات شوند اما این قانون معطل ماند تا اینکه آذرماه سال 1399 مجلس شورای اسلامی قانون مالیات بر خانه‌های خالی را ابلاغ کرد. قبل از آن هم وزارت راه و شهرسازی سامانه‌ای را برای درج اطلاعات سکونتی ایجاد کرده بود.
همچنین مالیات بر خانه خالی مهم است که متأسفانه میان سازمان مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی پاس‌کاری می‌شود و اجرای کامل نشده است و همه اینها باعث شده این صنعت جولانگاه سرمایه‌گذارها باشد.
به هم خوردن عرضه و تقاضای مشکن منجر به نگاه سرمایه‌ای به مسکن شد
«فرهاد بیضایی» در گفت‌وگو با پانا درباره اینکه چه روندی طی شده که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است، اظهار کرد: «آنچه اتفاق افتاده این است که در گام اول، توازن میان عرضه و تقاضا تغییر کرد و دارایی‌ها به‌مراتب بیش از درآمدها و ارزش واقعی‌شان رشد کردند و این باعث شد نگاه سرمایه‌ای به مسکن تشدید شود. در ادامه عرضه زمین از سوی دولت محدود شد و به تبع آن سهم زمین در قیمت تمام‌شده افزایش پیدا کرد. از آنجایی که منابع زمین محدود بود، در نهایت باعث شد مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود.»
تبدیل مسکن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای از دهه 70 تا 1400
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به روند تحولاتی که در حوزه مسکن رخ داده است، عنوان کرد: «در سال‌های بعد، افزایش تقاضای مسکن در کنار کاهش عرضه‌ای که اتفاق افتاده بود، توازن عرضه و تقاضا را تا حد زیادی به هم زد، این اتفاقات در دهه هفتاد افتاد. از دهه هشتاد هم بانک‌های خصوصی آمدند و سطح تقاضاهای سرمایه‌ای برای حوزه املاک و مستغلات را افزایش دادند زیرا می‌دیدند سودآوری خوبی وجود دارد و تقاضا در کنار عرضه کمی که در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد، باعث شد سرمایه‌گذاری‌ها و نقدینگی مخصوصاً از سوی بانک‌های خصوصی وارد حوزه املاک و مستغلات شود و این دو دهه بحث سرمایه‌ای شدن حوزه مسکن را تشدید کرد. برخلاف دهه شصت 80 درصد تقاضای بازار مصرفی بود. در دهه 80 و 90 این روند تغییر کرد و به جایی رسیدیم که اکنون 70 درصد بازار مسکن را تقاضاهای سرمایه‌ای تشکیل داده است.»
وی افزود: «باتوجه به عدم کنترلی که در بازار وجود دارد، همچنان سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار بالاست و تقریباً می‌توانیم بگوییم همچنان مسکن برای مردم یک کالای سرمایه‌ای است و برای اینکه این کالا مصرفی شود باید اتفاقات زیادی اتفاق بیافتد.»
اصلاح بازار مسکن ساختاری باشد نه شعاری
بیضایی درباره راهکارهایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی برای تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی اظهار کرد: «صرفاً با موضوع مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات‌های دیگری که مدنظر است، تکاپو به سمت مصرفی‌شدن مسکن رخ نمی‌دهد و حتماً باید به لحاظ ساختاری اصلاحاتی انجام شود. حلقه مفقوده همه دولت‌ها این بوده که شعار اصلاح بازار مسکن را داده‌اند ولی هیچ‌گاه وارد حوزه اصلاح ساختاری بازار مسکن نشده‌اند. ما در چندین حوزه باید اصلاحات ساختاری را داشته باشیم که یکی از این حوزه‌ها، حوزه مالیاتی است که باید شفافیت سامانه املاک را در کنار آن داشته باشیم.»
مدل مشاورین املاک یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در ادامه به راهکارهای مکمل برای مصرفی‌شدن خانه‌ها اشاره کرد و گفت:«موضوع واسطه‌های حوزه املاک و مستغلات باید تغییر پیدا کند و به‌روز شود. باید به سمت ساختارهای نوینی در حوزه واسطه‌گری پیش برویم. مدل فعلی که تحت عنوان مشاورین املاک وجود دارد یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است. علاوه بر این واسطه‌گری‌ها را باید تبدیل به واسطه خدمت کنیم و مشاورین املاک باید منافع‌شان به‌گونه‌ای تأمین شود که از روی خدمتی که ارائه می‌دهند، درآمد کسب کنند و نه از روی درآمد مردم. این باعث می‌شود واسطه‌های املاک ذی‌نفع باشند و برای افزایش قیمت در بازار انگیزه داشته باشند.»
قبل از مالیات بر خانه‌های خالی باید مالیات بر املاک لوکس داشته باشیم
بیضایی افزود: «ما نیازمند چندین سطح اصلاحات ساختاری در حوزه مسکن هستیم، از بحث مالیات گرفته تا هوشمندسازی بازار و تغییر ساختار واسطه‌گری بازار باید این اتفاق بیافتد. اکنون در قرن 15 هستیم و ابزارهای خوبی در حوزه IT داریم تا سامانه‌ها را در این حوزه گسترش دهیم و مردم با کمترین واسطه یا بدون واسطه به صورت ایجاد بازارهای هوشمند در املاک و مستغلات خدمات باکیفیت‌تری دریافت کنند. این به بحث مصرفی‌شدن حوزه مسکن کمک می‌کند. در واقع فقط مسئله در حد یک یا دو مالیات نیست، هرچند اثرگذارند و حتماً باید در دستورکار قرار گیرند و مهم‌تر از همه مالیات بر املاک لوکس مالیات بر عایدی سرمایه و دارایی هم هست که اثرگذاری بیشتری در بازار مسکن دارند.»
سهم مهم بانک‌ها در خالی ماندن خانه‌ها
وی با اشاره به اینکه خانه‌های خالی لزوماً فقط متعلق به دولتی‌ها نیست، عنوان کرد: «اشخاص حقوقی مهمی هستند که در بازار مسکن دخالت می‌کنند، مانند بانک‌ها و به‌خصوص بانک‌های خصوصی که از دهه هشتاد وارد شده‌اند و وجوهی املاک و دارایی و مستغلات‌شان را افزایش می‌دهند. در واقع اشخاص حقوقی به دلیل شرایطی که دارند، چندان هم ارتباطی با اجاره‌داری ندارند و لزوماً به خاطر حفظ دارایی‌های‌شان با توجه به منابعی که دارند، استفاده می‌کنند و ریشه کنترل اینها بحث شفافیت و استفاده از ابزار مالیاتی است که انگیزه سوداگری و تقاضاگری در بازار را از اینها بگیرد.»
مالیات بر خانه‌های خالی باید محلی و منطقه‌ای باشد نه عمومی
بیضایی درباره قدرت اجرایی میزان مالیات تعریف‌شده برای خانه‌های خالی گفت: «مالیات بر خانه‌های خالی یک مالیات تنظیمی است و بین همه مالیات‌هایی که در حوزه املاک و مستغلات وجود دارد، شاید موضوع مالیات بر خانه‌های خالی به خاطر بار سیاسی که پیدا کرده است، اهمیت دارد. من فکر می‌کنم تا مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر املاک و مستغلات و دارایی‌هایی که دولت می‌تواند کسب کند یا حتی دارایی‌های لوکس به مراتب کارآمدی بیشتری نسبت به خانه‌های خالی دارد.»
وی افزود:«در دنیا مالیات بر خانه‌های خالی عمومی نیست نه اینکه بی‌اثر باشد و مسلما در نقاطی مانند تهران یا شمال کشور قطعاً اهمیت دارد ولی مالیات بر خانه‌های خالی منطقه‌ای است. اکثراً شهرداری‌ها و دولت‌های محلی در مکان‌هایی که مسئله خانه خالی پررنگ شود مثل همین تهران موضوع مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی می‌کنند اما عمدتاً به عنوان یک مالیات ملی گرفته نمی‌شود. من فکر می‌کنم پرداختن به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی بهتر است به موضوع مالیات‌های کارآمدتر برویم مانند مالیات بر عایدی سرمایه که مجلس قرار بود بعد از تصویب مالیات بر خانه‌های خالی پیگیر آن باشد اما چنین نشده است.»
ارسال دیدگاه