فصل جابجایی؛ بلاتکلیفی بازار اجاره بها

به‌گزارش ایران،‌ واحد 65 متری در غرب تهران 120 میلیون ودیعه، 7 میلیون اجاره ماهانه، واحد 75متری در جنوب تهران، 100 میلیون ودیعه، 5 میلیون اجاره ماهانه، واحد 65متری در شمال تهران، 100 میلیون ودیعه، 9 میلیون و 800 هزار تومان اجاره ماهانه، واحد 60 متری در شمالغرب تهران، 100 میلیون ودیعه، 12 میلیون اجاره ماهانه... در فایل‌های اجاره تقریباً واحدی با امکانات، با اجاره ماهانه کمتر از 5میلیون تومان کمیاب است یا اصلاً پیدا نمی‌شود. برخی مستأجران جوان که برای بار اول می‌خواهند خانه اجاره کنند با دیدن قیمت‌ها شوکه می‌شوند آنها باور نمی‌کنند نمی‌توانند خانه‌ای مناسب با درآمدشان اجاره کنند. زوج جوانی که پرستار هستند و چند ماه از عقدشان می‌گذرد، می‌گویند 2 ماه است به‌دنبال واحدی برای اجاره هستند اما اجاره‌ها بسیار بالاتر از توان مالی آنها است و نتوانستند بعد از 2 ماه واحدی را اجاره کنند. زوج جوان دیگری که هر دو تحصیلات عالی با حقوق مناسب دارند در بنگاهی در مرزداران به‌دنبال خانه هستند. آنها می‌گویند صاحبخانه اجاره را از 3 میلیون به ماهی 7 میلیون افزایش داده و 200 میلیون هم به رهن اضافه کرده است که بسیار بیشتر از توان مالی ما بود و به همین دلیل نتوانستیم قرارداد اجاره را تمدید کنیم.

از بنگاه دار می‌پرسم مگر افزایش بیشتر از 25 درصد اجاره بر اساس مصوبه ستاد کرونا ممنوع نیست؟ با لبخند می‌گوید: اینها برای نوشتن در روزنامه‌ها است آنچه که ما در بازار می‌بینیم افزایش اجاره‌ها بیش از 40 درصد است خودتان هم می‌بینید. البته شاید برخی مالکان با توجه به شرایط اقتصادی، مراعات کنند و فشار زیادی به مستأجر وارد نکنند اما بسیاری از مالکان می‌گویند وقتی از پارسال تا الان قیمت‌ها چند برابر شده آنها هم قیمت اجاره را بالا برده‌اند.

پشت به قانون
بعد از شیوع کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا برای حمایت از مستأجران، قانونی را مصوب کرد که بر اساس آن افزایش اجاره بها در تهران و شهرهای بزرگ نباید بیشتر از 25 درصد باشد در شهرهای متوسط و کوچک هم سقف افزایش اجاره بها 20 و 15 درصد است. همچنین بر اساس این مصوبه صاحبخانه‌ها باید بر اساس شرایطی قراردادهای اجاره را تمدید کنند و تا وقتی که کرونا ادامه دارد مستأجران نباید مجبور به ترک واحد استیجاری باشند. امسال هم ستاد کرونا این مصوبه را تمدید کرد و حتی این ستاد اعلام کرد که «امسال قرارداد اجاره‌های منزل مسکونی خود به خود تا یک سال تمدید می‌شود اما این مصوبه ستاد کرونا استثناهایی هم دارد.» بر اساس این مصوبه قراردادهای اجاره مسکن به‌طور اتوماتیک و بدون نیاز به مراجعه به بنگاه‌های املاک بمدت یک سال تمدید می‌شود. بنابراین قراردادهای اجاره‌ای که مدت سررسید آنها از تاریخ ابلاغ این مصوبه یعنی ۲۲ خرداد ماه تا پایان سال ۱۴۰۰ است، به‌صورت خودکار تمدید می‌شود. این مصوبه استثنائاتی هم دارد. بنابراین در شرایط خاصی که ستاد معین کرده است، تمدید خودکار انجام نخواهد شد. بر این اساس چنانچه مالک به‌منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ کرده باشد، یا مستأجر بعد از تمدید قرارداد اجاره را نپرداخته باشد، اگر مالک واحد قصد فروش ملک را داشته باشد، چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره موافقت نکند به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.

همچنین مستأجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد. یا اگرموجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره باشد و به آن نیاز داشته باشد و همچنین رفتار خارج از عرف مستأجر یا عمل نکردن او به تعهداتش هم جزو مواردی است که صاحبخانه می‌تواند قرارداد را تمدید نکند.

اما مشاهدات میدانی از بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد که با اینکه مالک هیچکدام از دلایل عدم تمدید قرارداد را ندارد با این حال حاضر نیست قرارداد را تمدید کند. وقتی از مستأجران هم می‌پرسیم چرا از حق خود استفاده نمی‌کنند چون بر اساس مصوبه ستاد کرونا آنها مجبور به تخلیه نیستند، در جواب می‌گویند حاضر نیستند با صاحبخانه درگیر شوند و کار به شکایت بکشد.
یکی از مشاوران املاک می‌گوید: مصوبه ستاد کرونا پشتوانه قوی قانونی ندارد و مالک مثلاً می‌تواند بگوید خودش یا فرزندانش می‌خواهند در این واحد مستقر شوند و براحتی از تمدید قرارداد سرباز بزنند.
مستأجری که در این بنگاه فایل‌های اجاره را نگاه می‌کند صحبت‌های بنگاهدار را تأیید می‌کند. او می‌گوید صاحبخانه‌اش به این بهانه که قرار است دخترش واحدی که به آنها اجاره داده را برای دفتر کار استفاده کند آنها را جواب کرده است.

وام ودیعه
در تصمیم دیگری که به منظور حمایت از مستأجران در زمان شیوع کرونا سال گذشته توسط ستاد ملی مقابله با کرونا اخذ شد وامسال هم تمدید شد وام ودیعه به مستأجران پرداخت می‌شود. ثبت‌نام وام ودیعه مسکن امسال پس از مصوبه ستاد ملی کرونا از 26 خرداد 1400 آغاز شده است. بر این اساس سقف تسهیلات در تهران 70 میلیون، سایر کلانشهرها 40 میلیون و سایر شهرها 25 میلیون تومان است.

متقاضیان دریافت این تسهیلات باید متأهل یا سرپرست خانوار، دارای اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌‌نامه ثبت شده در سامانه کد رهگیری باشند. ضمن اینکه تاریخ امضای اجاره‌‌نامه واحد مسکونی نیز باید مربوط به نیمه نخست امسال باشد. بتازگی نیز معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده زنان مجرد بالای 35 سال نیز می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. با اینکه سال گذشته مستأجران واجد شرایط (البته با توجه به محدود بودن منابع بانکی تعداد کمی از متقاضیان وام را دریافت کردند) وام را دریافت کرده‌اند اما برخی مستأجران هم می‌گویند با توجه به افزایش اجاره‌ها، وام ودیعه مسکن جوابگوی خیلی از متقاضیان نبوده و مبلغ وام در برابر ودیعه‌ای که مالکان درخواست می‌کنند ناچیز است. مشکل دیگر برای دریافت این وام قوانین سفت و سخت بانکی است. با اینکه مبلغ وام در بسیاری شهرها کمتر از 50 میلیون تومان است اما برای دریافت آن دو ضامن به همراه چک سفته نیاز است.

افزایش قیمت ملک عامل افرایش نرخ اجاره
مطابق آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در اردیبهشت 1400 اجاره واحدهای مسکونی در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به اردیبهشت سال 99 به ترتیب معادل 32.6 و 36.3 درصد رشد داشته است. مهم‌ترین دلیلی که فعالان بازار مسکن برای افزایش قیمت‌های اجاره به آن اشاره می‌کنند افزایش دو تا 3 برابری قیمت مسکن است. یکی از مشاوران املاک می‌گوید: ملکی که تا چند سال پیش 3 میلیون قیمت داشت الان بیش از 1.5 میلیارد قیمت دارد بنابراین، این انتظار که صاحبخانه این ملک را با همان قیمت چند سال پیش اجاره دهد درست نیست. آنها همچنین نرخ تورم، افزایش قیمت در بازارهای طلا و ارز و افزایش قیمت کالاها را در افزایش قیمت اجاره مؤثر می‌دانند. همچنین افزایش قیمت مسکن باعث شده بسیاری از متقاضیان توان خرید مسکن را از دست بدهند و این متقاضیان هم به بازار اجاره سرازیر شوند. افزایش تقاضا در بازار اجاره باعث شده قیمت‌ها هم دستخوش افزایش نجومی شود.
بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند دولت‌ برای حمایت از مستأجران و کنترل بازار اجاره باید ساخت و عرضه واحدهای مناسب برای اجاره و قانون اجاره‌داری حرفه‌ای را که در طرح جامع مسکن آمده است اجرا کند. حمایت از اقشار متوسط و ضعیف که توان پرداخت اجاره‌های بالا ندارند از طریق ساخت و عرضه واحدهایی با قیمت ساخت کمتر می‌تواند به کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره مؤثر باشد. به نظر می‌رسد با آغاز فصل جابه‌جایی و ادامه شیوع کرونا، ساماندهی این بازار و نظارت بر اجرای مصوبات ستاد ملی کرونا می‌تواند قیمت‌ها را در این بازار از التهاب کنونی دور کند.