گزارش خبری/
اجرای نیم‌بند قانون «پیش‌فروش مسکن»
تهران ( پانا) - سال‌های زیادی است که قیمت بالای مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ، برخی از مستاجرانی را که آرزوی خرید مسکن را داشته‌اند متقاعد کرده است تا با پیش خرید و پرداخت چند مرحله‌ای قیمت خانه آنها را در دست یافتن به این رویا یاری دهد. اما در این میان کم نبوده‌اند افرادی که نه فقط مالک نشده‌اند بلکه پرداخت‌های اولیه و ثانویه آنها نیز به آنها عودت نشده است و سرمایه آنها هم از دست رفته است.
سالها پیش آگهی‌های رنگارنگ پیش فروش مسکن در روزنامه‌های رسمی و سراسری کشور منتشر می‌شد و کم نبودند افرادی که نسبت به پیش خرید اقدام کردند اما در نهایت نه پروژ‌ه‌ای به بهره برداری میرسید و نه آنها به خانه موردنظرشان دست یافتند . پرونده‌های زیادی در دهه 70 و 80 شمسی در محاکم قضایی کشور تشکیل شد تا زیان‌دیدگان در بحث پیش‌فروش مسکن را یاری دهد.
پروژه‌های شکست خورده‌ای چون نگین غرب در منطقه ۲۲ تهران، پدیده شاندیز در خراسان رضوی یا کاسپین در استان قزوین از مهمترین نمونه‌های پیش فروش جعلی مسکن بوده است که در عمل به کلاهبرداری از خریداران منجر شد.
این روند موجب شد تا قانون پیش فروش ساختمان در مجلس به تصویب برسد قانونی که تدوین آئین‌نامه اجرایی آنها سالها به طول انجامید و اکنون نیز که قانون ساری و جاری کشور است مانع از آن نشده است تا سوء‌استفاده‌ها در بحث پیش‌فروش ساختمان پایان یابد. قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال1393،آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد.
برخی از کارشناسان مسکن معتقد هستند که قانون فعلی هم نقایصی دارد به همین دلیل اصلاحیه‌ای بر قانون پیش فروش مسکن به کمیسیون عمران مجلس ارسال شده است که بیش از سه سال است که در مجلس خاک می‌خورد و هنوز به سرانجام نرسیده است. ( این اصلاحیه در زمان وزارت عباس آخوندی تهیه شده است)
قانون گذار در قانون مدنی در فروش مالی که قابلیت لمس و دیدن دارد تاکید بر وجود آن در زمان انعقاد عقد کرده است ولی در قانون پیش فروش آپارتمان چون هنوز مورد معامله وجود ندارد طرفین می توانند به عنوان مالی که در آینده موجود می شود معامله کنند و از نظر قانون نیز این نوع معامله هیچ گونه ایراد حقوقی نخواهد داشت ولی در مواردی این نوع معاملات ممکن است دست خوش یک مشکلات پیچیده‌ای شود از جمله مشکلات و اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و پیمانکار به وجود می آید و باعث می‌شود که پرونده های زیادی در مراکز قضایی را به خود اختصاص دهد.
شهاب سعادت‌نژاد، رئیس انجمن سازندگان شهر تهران در گفت‌وگو با خبرنگار پانا در پاسخ به این پرسش که با وجود دارابودن قانون و آئین‌نامه اجرایی برای پیش‌فروش ساختمان مردم هنوز اعتماد چندانی به بحث پیش‌فروش مسکن ندارند و در پاره‌ای موارد نیز مشکلاتی به وجود می‌آید، اظهار کرد: « لایحه اصلاح پیش‌فروش مسکن اکنون در ایستگاه مجلس است به دلیل اینکه مجلس تغییر کرده است باید منتظر ماند در دوره جدید کار بررسی این اصلاحیه دوباره در کمیسیون‌های تخصصی مانند عمران در دستور کار قرار گیرد. البته بعید به نظر می‌رسد که تا یک سال آینده به نتیجه برسد.»
وی افزود: « وقتی قرار است که کار پیش‌فروش در دفاتر مشاور املاک انجام نشود و کار به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود باید از یک روال تسریع‌شده برخوردار باشد و سازندگان باید بتوانند به راحتی این مراحل را طی کنند و کار را وارد مراحل اجرایی کنند.»
اغلب سازندگان مسکن دارای صلاحیت حرفه‌ای نیستند
سعادت‌نژاد خاطرنشان کرد: « یکی از مهمترین دلایل در ناکامی قانون پیش‌فروش مسکن این است که سازندگان مسکن افراد دارای صلاحیت حرفه‌ای نیستند و سازندگان سواد لازم را برای کار ندارند به همین دلیل کار پیش فروش را به افرادی می‌سپارند که مهارت لازم را ندارند.»
وی ادامه داد: « هم قانون برای تسریع روند کار نیاز به تسهیل دارد و هم سازندگان باید افراد صاحب صلاحیتی باشند تا مشکلات موجود به وجود نیاید. تنظیم این اسناد نیاز به مهارت دارد.»
تنظیم پیش‌سند نیاز به شناسنامه فنی ملک دارد
وی در پاسخ به این پرسش پانا که در اصلاحیه قانون پیش‌فروش مقرر شده است تا هنگام عقد قرارداد پیش‌فروش پیش‌سندی تنظیم شود آیا امکان آن وجود دارد، اظهار کرد: «برای تنظیم پیش سند نیاز به شناسنامه فنی ملک وجود دارد که ناظر پروژه هم مشخص است. ناظر شناسنامه فنی برای هر پروژه یک نفر است شناسنامه ملکی باید از سوی افراد دارای صلاحیت اعم از مجریان یا پیمانکاران یا انبوه سازان صادر شود.وقتی مالک آگاهی از ملک ندارد شناسنامه فنی برای ملک او صادر نمیشود و باید مجری صاحب صلاحیت داشته باشد که بتواند شناسنامه فنی را اخذ کند.»
سعادت‌نژاد عنوان کرد: « سازنده باید دارای صلاحیت باشد تا بتواند شناسنامه فنی ساختما ن را از روز اول به طور کامل پرکند و پیش سندی رسمی صادر شود که تمامی ابعاد و اندازه‌ها در ساختمان قابل مشاهده باشد و تنها ممکن است تغییراتی جزئی در آن ایجاد شود.»
رئیس انجمن سازندگان شهر تهران خاطرنشان کرد: « تنها براساس جواز نمی‌توان به پیش‌فروش اقدام کرد چون ممکن است در اجرا تغییرات زیادی در جواز ملکی ایجاد شود.اما صدور شناسنامه فنی موجب می‌شود که تغییر نقشه‌ها یا هر تغییر دیگری در روند اجرا در شناسنامه فنی لحاظ شود و خریدار با استناد به همین جزئیات به خرید اقدام کند.»
سعادت نژاد خاطرنشان کرد: « دفاتر اسناد رسمی می‌توانند به شناسنامه فنی استناد کنند چون تمامی ابعاد،مشخصات و جزئیات ملک در آن لحاظ شده است. این شرایط موجب می‌شود که هم کیفیت ملک بالا رود و هم شناسنامه فنی برای ملک صادر شود.»
وی درباره تبلیغات پیش فروش ساختمان و ضرورت تایید و نظارت بر آن توسط وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: «حتی اگر نظارتی هم انجام شود نمی‌توان جلوی تبلیغات را گرفت. اگر جلوی تبلیغات گرفته شود فرد در کانال‌های تلگرامی تبلیغ می‌کند یا از فضای مجازی استفاده می‌کند یا راههای دیگری پیدا می‌کند.امکان نظارت بر تبلیغات چندان میسر نیست و بهتر است به جای آن روش پیش‌فروش شامل صدور شناسنامه فنی یا تنظیم پیش سند تسهیل شود.»
صدور شناسنامه فنی برای املاک ضروری شود
رئیس انجمن سازندگان شهرتهران خاطرنشان کرد: « شناسنامه فنی هر ملک شماره و کد دارد و می‌تواند مبنایی برای تنظیم پیش‌سند برای خریداران در طرح‌های پیش‌فروش باشد بنابراین باید بر ارایه شناسنامه فنی ملک و ضرورت صدور آن تاکید شود.»
وی افزود:« برای کنترل تبلیغات پیش‌فروش باید یک متولی مشخص وجود داشته باشد و با توجه به فراوانی روش‌های تبلیغاتی که اکنون وجود دارد کار نظارت بر تبلیغات کار ساده‌ای نخواهد بود.»
سعادت‌نژاد خاطرنشان کرد: « پروژه‌ها باید سازندگان دارای صلاحیت فنی داشته باشند، این افراد به راحتی در دسترس هستند و اگر مشکلی در ساختمان به وجود آید نیز پس از ساخت و مدت‌ها پس از تحویل آن قابل ردیابی است.»
رئیس انجمن سازندگان شهر تهران خاطرنشان کرد: « وقتی سازندگان محلی یا افرادی که صاحب صلاحیت نیستند ملکی را بسازند ابزار نظارت و پاسخگویی نیز وجود ندارد.»
تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر مشاوران املاک مشمول قراردادهای عادی است
وی درباره قانونی بودن تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر مشاوران املاک اظهار کرد: « تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر مشاوران املاک جزو قراردادهای عادی است. همانطور که عقد یک عهد با حضور دو شاهد در هر مکان دیگری امکان پذیر است تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر مشاوران املاک نیز جزو آن محسوب می‌شود.»
سعادت‌نژاد خاطرنشان کرد: « اگر مشکلی در این قراردادها به وجود آید درگیر در مشکلات حقوقی چندین ساله خواهند شد اما اگر در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و کد رهگیری صادر شود قابل پیگیری خواهد بود.»
رئیس انجمن سازندگان شهر تهران با تاکید بر اینکه فروشنده در زمان پیش‌فروش باید مشخص باشد،عنوان کرد: « گاهی فردی جوازی را برای ساختمان می‌گیرد اما ساختمان را واگذار می کند و فرد دیگری ساختمان را خریداری می‌کند و دیگر اثری از او پیدا نمیشود اما اگر افراد مشخصی که مجوز انجام کار دارند یک پروژه را به اتمام برسانند و اجرایی کنند وجود داشته باشند قابل رصد و پیگیری خواهند بود.»
قانون پیش‌فروش مسکن در کشور به طور کامل اجرایی نمیشود
وی در پاسخ به این پرسش که قانون پیش‌فروش ساختمان درحال اجرا است، تصریح کرد: « این قانون درحال اجرا است و اگر کسی از آن تخلف کند قابل پیگیری خواهد بود و اگرافرادی شاکی باشند قابل پیگیری است اما این قانون به طور کامل اجرایی نشده است و برخی از قراردادها به صورت رسمی تنظیم می‌شوند که مشکلات بیشتری ایجاد می‌کند.»
سعادت‌نژاد در پاسخ به این سوال که در شرایطی که شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر نمیشود بروز مشکل در ساختمان از چه مسیری قابل پیگیری است، خاطرنشان کرد: « متاسفانه راهی وجود ندارد و تا زمانی که شناسنامه فنی و ملکی اجرا نشود نمی‌توان شخص سازنده را پیدا کرد. مالکان به دنبال راحترین راه هستند تا ساختمان را بسازند و سریع بفروشند و به همین دلیل این قانون به طور کامل در کشور اجرایی نمیشود.»
شهرداری و سازمان ثبت فشار لازم را برای اجرایی شدن قانون پیش‌فروش اعمال نمی‌کنند
وی اضافه کرد: » شهرداری‌ها باید تلاش کنند و روی قانون پافشاری کنند تا قانون پیش‌فروش ساختمان به طور کامل در کشور اجرا شود. مقرربود شناسنامه فنی و ملکی در کنار سند رسمی ساختمان وجود داشته باشد. چطور ممکن است ساعت و بسیاری از لوازم شناسنامه داشته باشند اما ساختمان خیر و پاسخ به این پرسش این است که شهرداری و سازمان ثبت فشار لازم را برای اجرایی شدن آن وارد نمی کنند. شهرداری‌ها خیلی راحت کارشان را انجام می‌دهند و هنوز اعتقاد چندانی به اجرای آن وجود ندارد.»
رئیس انجمن سازندگان شهر تهران گفت: «اداره کل راه و شهرسازی چندین بار این موضوع را ابلاغ کرده است که کلیه ساختمان ها باید دارای شناسنامه فنی باشند اما اکنون این شناسنامه برای ساختمان‌های بیش از 2 هزار متر اجرایی می‌شود.»
سعادت نژاد خاطرنشان کرد: « چطور ممکن است ساعت و بسیاری از لوازم شناسنامه دارند اما ساختمان خیر و پاسخ به این پرسش این است که شهرداری و سازمان ثبت فشار لازم را برای اجرایی شدن آن وارد نمی کنند. شهرداری‌ها خیلی راحت کارشان را انجام می‌دهند و هنوز اعتقاد چندانی به اجرای آن وجود ندارد.»
رئیس انجمن سازندگان شهر تهران عنوان کرد: «اداره کل راه و شهرسازی چندین بار این موضوع را ابلاغ کرده است که کلیه ساختمان ها باید دارای شناسنامه فنی باشند اما اکنون این شناسنامه برای ساختمان‌های بیش از 2 هزار متر اجرایی می‌شود.»
بندهای مهم قانون پیش فروش ساختمان
بر اساس این قانون که مهمترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه سازان یا سرمایه گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیر مسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عیناً کارکرد سند را داراست.
بر اساس این قانون، تبلیغ پیش فروش مسکن یا ساختمان با هر اسم و عنوانی در رسانه‌ها بدون کسب مجوز از ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استان‌ها ممنوع است.
همچنین امضای قرارداد پیش خرید در دفاتر مشاوران املاک ممنوع بوده و قراردادهای مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی همراه با صدور «پیش سند» برای «پیش خریدار» به امضا برسد.
به گفته کارشناسان بخش مسکن، یکی از اصلی ترین دلایل عدم اجرای این قانون از زمان ابلاغ آئین نامه تا کنون، عدم صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در سال‌های گذشته بود که این سازمان نیز دلایل خود را برای این کار داشت که از جمله آنها، می‌توان به مبهم بودن قانون در خصوص همکاری دستگاه‌های دیگر از جمله شهرداری با نظام مهندسی اشاره کرد که صدور شناسنامه فنی ملکی ساختمان را با ابهام روبه رو می‌کند.
به خصوص که صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در مقررات ملی ساختمان دیده نشده و همین مسأله به خلأ قانونی کارشناسی در این بخش دامن زده است. چرا که مهندسان ناظر، مجریان ذی صلاح و سازمان‌های نظام مهندسی با نحوه صدور شناسنامه فنی ملکی برای ساختمان‌ها آشنایی ندارند.
ارسال دیدگاه